日前 ，深圳市计划和自然资源局宣布《关于积极稳步推进城中村革新实现高质量生长的实施意见》（征求意见稿）（以下简称“实施意见”） ，与上海（2024年1月2日 ，上海市举行都会更新推进大会）一并成为继2023年广州之后 ，第二批宣布都会更新及城中村革新新政的都会 。
深圳作为全国都会更新的实践高地和样板都会 ，有深厚的积淀和突出结果 ，也是城中村革新历史遗留问题最突出的地方 。在本时点宣布新政 ，有哪些潜在内涵 ？又有哪些积极意义 ？本文实验予以简要解读 。
01 深圳城中村新政是新市场周期下 ，涉及顶层设计调解的系统应变步伐
本次新政明确了政府要在都会更新中饰演越发重要的角色 。《实施意见》的开篇 ，即提出城中村革新总体思路由已往“三旧”时代沿袭的“政府统筹、市场运作” ，转变为“坚持人民政府负主体责任” 。
这一转变的背后是地产市场行情的深度变局 ，《实施意见》原文旗帜鲜明 ，高度凝练地说明了政策之所以变革的基础原因：
“在房地产市场下行、企业资金压力增加等配景下部分城中村革新项目难以推进实施 ，直接影响革新项目的实施效果 。面对未来都会生长需求 ，亟需以城中村革新为抓手 ，构建有效市场与有为政府相结合的存量用地开发和都会空间治理新模式 ，打造宜居、韧性、智慧的现代化都会 。”
02 深圳城中村新政明确提出了一系列具备“先破后立”色彩 ，向广州、上� ？柯５男禄菩伦龇�
凭据都会更新研究中心的视察 ，《实施意见》中差别于以往做法 ，或是关于模糊领域予以明确的内容 ，至少涵盖以下几点：
01 明确将使用拆除新建模式
自2020年至今 ，围绕“要不要大拆大建”经历了诸多讨论和争议 ，一定水平上放缓了珠三角多个都会旧改项目的推进；继2022年广州新政之后 ，深圳也明确了以拆除新建为重点的实施导向 ，有条件就应该施行拆除新建 ，唯有条件不可熟才使用拆整结合或整治提升 。
02 革新意愿征集标准放宽
经物业权利人三分之二以上同意 ，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施 。相比已往高速增长周期下的“双百”和“双95”标准 ，未来拆迁进度势必大幅加速 ，“钉子户”恐成历史 。
03 赔偿用度支付节点放宽
区政府于物业权利人搬离并交付衡宇之日起开始支付搬家赔偿费 ，相比原标准（搬家赔偿协议完玉成部签订后支付过渡期安顿赔偿费）支付节点越发滞后 ，更有利于前期效劳商和实施主体统筹资金 。
04 计划体例权力上交
明确由区政府组织体例城中村整治提升（含拆整结合）类城中村革新项目计划设计计划 ，而非以往由实施主体组织体例 ，区政府及计划部分审批通过的模式 。古板模式的毛病主要在于种种实施主体往往先是“挑肥拣瘦” ，全力出价争夺高比例居住地块 ，提升拆迁本钱；然后又千方百计在体例计划时提升可售面积降低经营危害 ，最终对住宅品质、工业和商业功效合理配置都造成了不良影响 。在由销售驱动的开发模式转向都会长效运营的配景下 ，由政府一盘棋整体统筹都会价值的原则将更有利于土地价值释放 。
05 实验推动一级土地整理和二级开发疏散
《实施意见》提出拆除新建类城中村革新项目内土地需完成净地入库 ，然后需接纳综合评价出让或带设计计划出让等果真出让方法 ，再确定土地受让方 。罢了往深圳的做法是一级土地整理主体可直接受让土地流转 ，在已往的10余年来 ，这一点也是深圳的都会更新模式里最为要害的变量 ，甚至被视为深圳模式的最大“进步”之处 ，因为该做法在市场价格快速攀升的配景下 ，能够有效地降低一级开发主体的危害 。但在新的市场周期下 ，这一变革是否会遇到更多市场阻力 ？尚有待进一步视察 。
06 对前期效劳商模式进行肯定并予以延续
自2007年华润置地启动大冲村革新项目以来 ，其开创性的“前期效劳商模式”在央企加入都会更新的历程中 ，发挥了难以忽视的重要作用 ，较好地解决了央企在加入类似项目中潜在的合规性和财报业绩等问题 。本次新政明确提出 ，拆除新建类城中村革新项目实施历程中爆发的用度可由前期效劳商提前垫付 。在目今民营主体面临洗牌转型 ，投资意愿缺乏的市场行情下 ，旗帜鲜明地“扶正”该模式 ，关于地方国资、特别是央企平台加入都会更新将起到重大增进作用 � ？梢杂黾� ，预计未来会有更多央企下场加入深圳的都会更新 。
自2021年来 ，深圳全市不动产市场整体连续低迷 ，亟待顺应市场和行业趋势的政策进行强力刺激 。总体来看 ，本次新政可以说“正当其时” ，其指导思想有着浓厚的“先立后破”色彩 ，也随处可见务实落地、克服以往缺乏的态度 。在彻底离别“野蛮生长”时代 ，需要利用好每一寸名贵土地的重要节点 ，深圳正在担负起推动都会化下半场进程的重大历史使命 ，未来前景值得我们拭目以待 。
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