从行业规�？�，行业规模连续增长，但增速有所放缓 。住宅业态，到2027年，中国住宅物业效劳行业的总收入将抵达4,631亿元，2022-2027年的年复合增长率为9.0% 。非住宅业态，到2027年，写字楼、购物中心、工业园的物业治理收入将抵达1,046亿元、630亿元、433亿元，2022-2027年的年复合增长率划分为10.2%、8.6%、9.3% 。
从竞争花样看，行颐魅整合趋势延续，市场集中度将连续提升 。物业效劳行业市场集中度较低且加入者众多，截至2023年全国物业企业超20万家 。2018年至2022年，物业行业百强企业市场占有率从28.67%提升至32.70% 。从需求端看，住宅物业需求趋向多元化，非住宅物业需求增长 。住宅领域，随着居民收入水平提升，业主趋向越发多元、更高品质的效劳，推动多种经营物业效劳快速增长 。非住宅领域，随着政府、企事业单位后勤效劳市场化革新的推进，政企类物业项目已成为物业效劳企业拓展业务的重要领域 。从供应端看，百强物企第三方项目比例提升，且更重视打造差别化品牌与效劳 。首先，受地产行业生长放缓影响，物业效劳行业百强企业对地产领域关联方项目的依赖水平逐步降低，并积极寻求跨界相助，在住宅、非住宅、都会效劳等领域充分发挥各方自优势，提升第三方项目拓展比例 。其次，百强物企越发重视品牌建设与数字化建设，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力 。同时，百强物企重视立异效劳理念、效劳工具及效劳模式，积极探索多元业务，深挖市场蕴含的辽阔空间 。从资本端看，企业并购从简单“规模型”并购走向“业务型”并购 。近两年，物业行业以纯粹规模扩张为主的并购开始降温，转向寻求高质量增长的并购扩张 。据不完全统计，2023年上市物业企业收购事项中，超半数为专业效劳企业，其中科技效劳、环卫效劳仍是企业专业效劳的并购重点 。从业绩体现看，受上游地产行业影响，港股上市企业增收不增利 。港股上市物业企业在营收规模方面，2016至2023年平均营业收入增长8倍，复合增长率为36.92%；在盈利能力方面，2020年之后，受地产行业影响，物业行业上市公司净利润增长泛起明显下降趋势 。
综合剖析，物业效劳行业已经离别“规模为王”的高速增长阶段，从规模红利时代进入微利时代，“质速协同”高质量稳步生长成为新趋势 。微利时代下，物业效劳企业竞争要害也从粗放式扩张模式转变为高质量生长模式 。保利物业在什么才是高质量生长的这个问题上，给出了三个锚：外拓、利润与现金流 。
1. 都会效劳及综合设施治理效劳领域生长空间辽阔
随着物业效劳界限扩展，更多立异型效劳资助物业效劳企业翻开盈利天花板，好比社区增值效劳、都会效劳、综合设施治理效劳（IFM，Integrated Facility Management）等 。综合设施治理效劳包括七大类：设施维修及维护、情况与能源治理、安保效劳、保洁效劳、企业和资产治理、餐饮效劳和综合效劳（空间计划、员工福利治理、饮水效劳、会务效劳、制服效劳、礼宾效劳） 。具体而言，凭据中指数据，到2027年，物业效劳企业加入都会效劳的潜在市场容量将凌驾万亿元 。凭据国际调研机构PMR的预测，到2031年全球综合设施治理效劳市场规模将超万亿美元 。同时，预计到2027年，海内综合设施治理效劳市场将成万亿蓝海，市场空间巨大，亦是物业效劳企业可重点结构的领域 。2. 社区增值效劳越发聚焦，特色生活效劳类业务成为生长重点物业效劳企业在社区增值效劳方面经历从最初的“从无到有”，逐步演变为“从有到全”，如今正处于迈向“从全到优”的阶段，这标记着其进入高质量生长时期 。头部物业企业重点发力1-3项细分特色生活类效劳，不但提升了用户的满意度，还增强了用户与企业的黏性，进而提升物业效劳盈利水平 。
2023年H1部分企业社区增值效劳收入及业务情况
差别区域的物业效劳企业可以凭据区域特点，结合自身资源与能力，以市场需求为导向，探索特色生活效劳如社区养老、旧房革新等，为用户创立更大价值的同时提升企业价值 。
从工业终局看，随着工业的生长，企业数量会急剧减少 。许多工业会泛起几个全国性龙头企业和区域市� 。ㄏ阜至煊颍┝煜绕笠抵鞯嫉墓ひ盗聪嗷ゾ赫�，众多企业会被边沿化，甚至大批企业走向消亡 。
物业效劳行业也不例外，企业最终是“剩者为王”，要么做到规模最大本钱事先，要么做到与众差别（新模式/新业态） 。在微利时代，物业行业企业需要先解决生存，再谋求行业机缘实现恒久价值增长，而企业恒久价值增长是战略与组织战斗力的有机结合 。首先，洞察内外部情况，明晰自身战略 。通过看宏观、看行业、看敌手、看客户、看自己，对工业终局以及自身资源能力形成研判 。再制定系统、科学的战略计划，明确战略定位、战略目标、业务组合、生长节奏与主次、战略路径与实施办法，以战略引领公司的久远生长 。
物业企业需要凭据内外部情况洞察与自身资源能力剖析选择业务组合
其次，搭建恒久激励体系，激活组织 。企业竞争的决胜要害点在组织能力，要通过激活一群人的潜力，增强组织中每个人的能力，来刺激业务的增长，包括激活内部员工与外部相助同伴 。因而搭建一套涵盖内外部、各层级的恒久激励体系便成为物业效劳行业开展业务竞争与人才竞争的必须品 。对内，在公司总部及分子公司层面实施股权激励，以战略为导向，以股权为纽带，建立恒久激励机制，引导公司股东、治理层、员工、合资人配合向事业愿景斗争 。对外，实施合资人计划快速抢夺市场资源 。以事业梦想与一套同创共享的机制，筛选一批志同道合，理念一致，恒久价值导向的相助同伴，从相助、合资到合股，形成利益配合体与事业配合体 。最后，以终为始制定资本计划 。基于公司生长战略，建立产融互动的思维，以上市为阶段目标，在企业生长的要害时点有序开展资本运作，如实施股权激励、引进投资者、上市、并购整合等，借助资本力量扩充物业治理面积，切入细分领域，培育新兴业务，打造焦点竞争力，从而资助企业实现跨越式生长，走出更大的生长花样与事业空间 。
资料来源：深业物业运营集团股份有限公司招股说明书、Choice软件、中指研究院《中国物业治理行业2023总结与2024展望》
