据国家统计局数据显示，2021年，我国城镇化率已经抵达64.7%，各省市之间数据差别较大，其中上海、北京、天津三个直辖市已经凌驾80%，进入相对稳定阶段。城镇化率的连续提升，带来都会的高速生长，新增资产与土地的供应量逐步降低。2022年随着房地产市场的整体下滑，关于新增市场的需求，逐渐从原本的刚需市场，走向改善市场。关于大多都会而言，城镇化水平不绝提升、新增土地的减少以及都会功效与工业的转变，带来大宗闲置资产的爆发。闲置资产盘活，向存量要增量，成为近两年都会生长和重要议题之一。而康养工业，作为闲置资产盘活的载体之一，是否是一个好选择？如何有效通过康养工业盘活闲置资产？
今年，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）与《国家生长革新委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关事情的通知》（发改办投资〔2022〕561号）两项重磅政策连发，关于闲置资产的类别，进行了详细论述。其中包括基础设施项目资产、综合交通枢纽、工业企业退城进园资产，以及老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地，国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
从资产情况看，位于都会焦点地段或者自然情况较好的包管性租赁住房、老旧厂房、交通枢纽站、办公商业建筑、酒店、疗养院等，均有盘活革新成为康养效劳设施的时机。从1000平方米及以下革新为社区居家养老效劳设施，到几千平米革新成为社区嵌入式养老效劳机构或都会中心医养结合机构，到再大规模革新成为养老公寓、康养综合体等，自然情况较好区域也有望通过革新成为康养旅居机构进行盘活。与此同时，随着康养工业相关制造业的兴起，既有闲置工业园区，通过进行康复辅具、老年用品相关制造业盘活，也成为偏向之一。
从资产权属方看，闲置资产自然是既包括各企事业单位所有资产，包括国有企业与民营企业，也包括银行等金融机构所有的用于典质的不良资产。但从盘活资产、投资康养工业的主体看，已然是以企业，特别是国有企业为焦点进行结构。这其中包括国有企业盘活自有闲置资产，盘活在国企革新中，通过非主业剥离与重组方法获得的资产，通过与银行相助获得的典质资产以及与民营企业相助配合盘活闲置资产。以国有企业为主体，进行资产盘活，一方面能够在土地、计划、融资等方面，获取更多优惠政策，另一方面也切合目前康养工业国进民随的生长趋势。
明确了闲置资产的类型与所属后，需要进一步了解闲置资产转型康养的重点与难点，企业才华够进一步做好决策：
1、项目定位：闲置资产转型康养的项目定位，主要回覆两个问题：第一，这个资产是否能够转型康养 ；第二，如果能够转型，那么做什么。闲置资产与新建项目差别，需要从建筑、财务与市场三个角度，进行判断。现有建筑是否能够革新，是否切合养老建筑规范，有没有超高问题，建筑消防类别等。通过关于建筑革新难度与用度的评估，结合关于外地市场的判断，明确是否有转型康养的空间。与此同时，关于部分超高建筑、概略量项目，则需要通过关于外地医疗、工业孵化、智慧康养等多元工业生长趋势的判断，明确是否能够通过相关多元化细分业态组合进行盘活。
2、项目融资：大宗闲置资产项目，因为其庞大的历史问题，拥有欠债量大或已典质等问题。可是闲置资产转型康养，往往投资量巨大，改建用度可能并不低于新建项目。目前各政策性银行以及部分商业银行，都有针对养老工业的低息贷款，地方政府专项债与针对企业的养老工业专项债等，以及本次政策中提出的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），都能够针对差别类型、差别阶段的项目，提供金融支持。如何有效利用政策，打造切合政策支持又能切合市场需求的项目，是这一环节的难点所在。
3、项目改建：项目的改建，一方面需要切合项目定位与市场需求，追求项目品质，另一方，又需要控制本钱�？笛ひ凳乔捌谕蹲蚀�，接纳周期长的行业，改建期间的本钱用度超标，很容易造成后期投资接纳困难。同时，改建历程中关于建筑结构加固、增加消防设施、上下水管道、加装电梯等方面，以及部分项目中，关于原有资产中的违建、临建的处理等，都是考验项目改建团队的难点所在。
4、项目运营：项目运营是整体转型历程中的焦点要害所在。目前，大宗闲置资产所有单位企业，并不具备康养工业运营经验与能力，特别是部分概略量项目，可能涉及多细分业态的多元化运营事情，凌驾企业短时间内能够培养自身步队进行运营能力建设的能力规模。因此，将运营事情前置，在项目定位阶段就充分思考运营事情。企业在此历程中，需要系统思考自身在运营中的定位，如果作为运营效劳方面，需发育运营能力、组建运营团队，完善运营体系 ；如果希望作为资产持有方，获取浮动收益，需通过运营平台搭建，资产保值增值、统筹运营相助、支持资源导入 ；如果作为纯粹的房东，获取牢固收益，则需在前期投入控制，实现从母公司或集团资源导入，实现外部招商相助。
综上所述，通过康养工业植入，盘活闲置资产，虽然是目前政策支持的热点，也是部分国有企业结合自身革新转型与区域都会工业升级的良好选择，可是具体到每一个项目、每一处闲置资产，是否能干、干什么与怎么干的问题，还需企业通过系统思考来回覆，才华够包管项目后期平稳落地。
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