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过往房地产行业特征及房企主流生长模式
1998年中国取消住房实物分派制度 ，房地产行业才正式开始市场化生长 。截至目前 ，房地产行业已经历了两大生长阶段 ，目前正进入第三阶段 ，如下图所示：
1、第一阶段的总体特征
时间：1998-2008年
（1）行业总体特征：
●高速增长：其中2001-2008年房地产开发投资平均年增长率为25.1% ，商品房销售面积平均年增长率为18.2% 。
●都会化驱动：1998年都会化率为33.35% ，2008年都会化率为46.99% ，都会化率平均每年增长1.36% ，该阶段为都会化加速生长期 。
（2）房地产企业总体经营特征：
●资源驱动：企业重点运作土地与资金资源 ，同时通过跨区域生长拉开事业花样 ，扩大规模 ，如金地集团、富力、龙湖北上京城 。
●以住宅开发为主流模式 。
●粗放式生长：此阶段除了少数标杆房企具备精细化治理能力及较高的专业水平 ，大部分房企治理粗放 ，专业能力较差 。
2、第二阶段的总体特征
时间：2009-2017年
（1）行业总体特征：
●中速生长：行业增速下降 ，2009-2017年房地产开发投资平均年增长率为15.4% ，商品房销售面积平均年增长率为11.9% 。
●资金驱动：此阶段房地产有两轮大行情 ，划分为2009年与2016年 ，背后最重要的驱动要素为资金 ，从下图的M1、M2数据图中可以很容易看出来 。
2008年四季度 ，为应对国际金融�；� ，中国启动了四万亿投资计划 。
2015年6月 ，在去库存的战略配景下 ，房企再融资与公司债开启 ，资金入市；同时 ，2015年国家推出了棚改三年计划 ，并且提出棚改钱币化安顿的理念 ，2015年与2016年 ，棚改钱币化安顿比例划分抵达30%和49% ，大宗的棚改资金从供应端与需求端推动了楼市的昌盛 。
●市场周期波动更为明显 ，如下图所示：
（2）房地产企业总体经营特征：
●市场驱动：通过掌握房地产市场周期 ，依托市场大行情 ，大宗房企实现了规�？焖倮┱� ，典范的有旭辉、中梁地产、祥生地产、阳光城等 ，房地产百强的门槛亦快速提高 。
●主流模式：高杠杆高周转支撑下的规模扩张+多元化探索 。高杠杆高周转成为众多房企的经营模式 ，如碧桂园等 ，同时金融�；� ，部分房企开始探索新业务转型 ，希望培育第二增长曲线 。
●治理立异与专业能力建设：为了支撑规模增长的战略目标 ，众多房企实验接纳合资人制、跟投机制、专项激励、阿米巴模式等来激励员工 ，同时连续提升专业能力 。
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房地产行颐魅正步入新阶段
自2017年党的十九大提出“房住不炒”的要求以来 ，房地产行业爆发了根天性变革 ，正步入新的生长阶段 。房地产行业的重大变革体现在两方面：
1、政策与市场层面
过往房地产起着重要的拉动经济增长的作用 ，当经济增长面临压力的时候 ，国家对房地产调控松开 ，通过房地产市场昌盛来推动经济增长 ，泛起出“经济—房地产”之间的重复循环 ，如下图所示：
上述“经济—房地产”循环从基础上推动了海内房地产市场周期波动 ，并爆发了几轮大的行情 。
可是 ，十九大后 ，“经济—房地产”之间的循环怪圈被突破 ，不管经济增长面临多大的压力 ，政府均坚持不将房地产作为刺激经济的手段 ，坚持房住不炒 。“房住不炒”将成为恒久的住房制度安排 。尤其本次新冠肺炎疫情期间 ，已有多地房地产松绑政策被叫停 ，由此可见政府坚持房住不炒的决心之强 。
由此 ，我们判断未来将难有全国性爆发的房地产大行情 ，同时 ，在“因城施策”的政策指导下 ，全国房地产周期波动会被熨平 ，取而代之的是都会圈、都会、都会内部板块将泛起房地产周期波动与板块轮动特征 。
2、金融层面
2018年以来 ，房企融资的各个渠道被全面精准收紧 。
近两年 ，海内钱币政策由严格去杠杆向结构性宽松转变 ，加上本次疫情影响 ，预计未来一段时间钱币政策相对宽松 ，可是国家对资金投放偏向始终是明确、一致的：引导资金支持战略性新兴工业、制造业及小微企业生长 ，限制资金进入房地产领域 。
尤其今年8月20日 ，中国住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ，提出“三道红线”要求 。“三道红线”凭据房企欠债情况分类治理 ，制止资金流入高欠债房企（一般是高周转企业） ，短期客观上为房企投资降速 ，实现防危害目标 ，恒久来看 ，“三道红线”将促使房企减少挤占社会融资规模 ，增进实体经济生长 。
由此 ，我们判断房地产企业在较长时期内将连续面临去杠杆、紧缩的金融情况 。
我们整体判断海内房地产行业进入新的第三生长阶段 ，具体特征如下：
1、行业总体特征：
●增速变缓直至低速 ，行业进入成熟期：行业增上进入平台期 ，增速总体而言逐渐放缓 ，同时竞争日益猛烈 ，行颐魅整体盈利水平下降 。
●人口驱动：行业增长更多的受适龄购房人口数量变换的影响 。
●政策调控：融资受限 ，现有调控政策逐步向建立长效机制过渡 。
●周期波动：市场整体周期性被熨平 ，而区域、微区域的周期性依然保存 。（因篇幅所限 ，本文差池上述结论作全面论证说明）
2、房地产企业总体经营特征：
●能力驱动：过往房企依靠某一或某几种奇特能力或资源、依靠市场红利就能快速生长赢利的时代已一去不复返 ，房企需回归经营实质 ，练好内功 ，系统化提升综合能力 ，建立起自己的护城河 ，以应对更为庞大的外部情况 。
●均衡型高质量生长模式：在新的政策、市场、金融情况下 ，房企过往高杠杆高周转追求快速增长的模式将面临很大的危害 ，面向未来 ，房企需接纳均衡型高质量生长模式 。
一、房企需接纳均衡型高质量生长模式
“均衡型”体现在三方面：
1、能力均衡 。
2、目标均衡：（1）设计合理的增长速度 ，既要避免增速过高加大经营危害 ，又不可增速过低导致企业生长落伍；（2）战略目标需具有多条理及多维度 ，既要考虑目今需要 ，又要兼顾久远生长 ，既要有战略性目标 ，又要有财务性目标与治理性目标 。
3、资源配置均衡：新老业务要有合理的资源配置安排 ，一方面不可急于开拓新业务而拖累老业务 ，另一方面对新业务生长要有一定的投资强度 ，以推动公司业务转型升级 。
“高质量”体现在：实现规模、利润、危害控制（焦点是现金流宁静）三者的有机平衡 ，稳健中求生长 。
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