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过往房地产行业特征及房企主流生长模式
1998年中国取消住房实物分派制度 ，房地产行业才正式开始市场化生长。截至目前 ，房地产行业已经历了两大生长阶段 ，目前正进入第三阶段 ，如下图所示：
1、第一阶段的总体特征
时间：1998-2008年
（1）行业总体特征：
●高速增长：其中2001-2008年房地产开发投资平均年增长率为25.1% ，商品房销售面积平均年增长率为18.2%。
●都会化驱动：1998年都会化率为33.35% ，2008年都会化率为46.99% ，都会化率平均每年增长1.36% ，该阶段为都会化加速生长期。
（2）房地产企业总体经营特征：
●资源驱动：企业重点运作土地与资金资源 ，同时通过跨区域生长拉开事业花样 ，扩大规模 ，如金地集团、富力、龙湖北上京城。
●以住宅开发为主流模式。
●粗放式生长：此阶段除了少数标杆房企具备精细化治理能力及较高的专业水平 ，大部分房企治理粗放 ，专业能力较差。
2、第二阶段的总体特征
时间：2009-2017年
（1）行业总体特征：
●中速生长：行业增速下降 ，2009-2017年房地产开发投资平均年增长率为15.4% ，商品房销售面积平均年增长率为11.9%。
●资金驱动：此阶段房地产有两轮大行情 ，划分为2009年与2016年 ，背后最重要的驱动要素为资金 ，从下图的M1、M2数据图中可以很容易看出来。
2008年四季度 ，为应对国际金融�；� ，中国启动了四万亿投资计划。
2015年6月 ，在去库存的战略配景下 ，房企再融资与公司债开启 ，资金入市；同时 ，2015年国家推出了棚改三年计划 ，并且提出棚改钱币化安顿的理念 ，2015年与2016年 ，棚改钱币化安顿比例划分抵达30%和49% ，大宗的棚改资金从供应端与需求端推动了楼市的昌盛。
●市场周期波动更为明显 ，如下图所示：
（2）房地产企业总体经营特征：
●市场驱动：通过掌握房地产市场周期 ，依托市场大行情 ，大宗房企实现了规�？焖倮┱� ，典范的有旭辉、中梁地产、祥生地产、阳光城等 ，房地产百强的门槛亦快速提高。
●主流模式：高杠杆高周转支撑下的规模扩张+多元化探索。高杠杆高周转成为众多房企的经营模式 ，如碧桂园等 ，同时金融�；� ，部分房企开始探索新业务转型 ，希望培育第二增长曲线。
●治理立异与专业能力建设：为了支撑规模增长的战略目标 ，众多房企实验接纳合资人制、跟投机制、专项激励、阿米巴模式等来激励员工 ，同时连续提升专业能力。
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房地产行颐魅正步入新阶段
自2017年党的十九大提出“房住不炒”的要求以来 ，房地产行业爆发了根天性变革 ，正步入新的生长阶段。房地产行业的重大变革体现在两方面：
1、政策与市场层面
过往房地产起着重要的拉动经济增长的作用 ，当经济增长面临压力的时候 ，国家对房地产调控松开 ，通过房地产市场昌盛来推动经济增长 ，泛起出“经济—房地产”之间的重复循环 ，如下图所示：
上述“经济—房地产”循环从基础上推动了海内房地产市场周期波动 ，并爆发了几轮大的行情。
可是 ，十九大后 ，“经济—房地产”之间的循环怪圈被突破 ，不管经济增长面临多大的压力 ，政府均坚持不将房地产作为刺激经济的手段 ，坚持房住不炒。“房住不炒”将成为恒久的住房制度安排。尤其本次新冠肺炎疫情期间 ，已有多地房地产松绑政策被叫停 ，由此可见政府坚持房住不炒的决心之强。
由此 ，我们判断未来将难有全国性爆发的房地产大行情 ，同时 ，在“因城施策”的政策指导下 ，全国房地产周期波动会被熨平 ，取而代之的是都会圈、都会、都会内部板块将泛起房地产周期波动与板块轮动特征。
2、金融层面
2018年以来 ，房企融资的各个渠道被全面精准收紧。
近两年 ，海内钱币政策由严格去杠杆向结构性宽松转变 ，加上本次疫情影响 ，预计未来一段时间钱币政策相对宽松 ，可是国家对资金投放偏向始终是明确、一致的：引导资金支持战略性新兴工业、制造业及小微企业生长 ，限制资金进入房地产领域。
尤其今年8月20日 ，中国住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ，提出“三道红线”要求。“三道红线”凭据房企欠债情况分类治理 ，制止资金流入高欠债房企（一般是高周转企业） ，短期客观上为房企投资降速 ，实现防危害目标 ，恒久来看 ，“三道红线”将促使房企减少挤占社会融资规模 ，增进实体经济生长。
由此 ，我们判断房地产企业在较长时期内将连续面临去杠杆、紧缩的金融情况。
我们整体判断海内房地产行业进入新的第三生长阶段 ，具体特征如下：
1、行业总体特征：
●增速变缓直至低速 ，行业进入成熟期：行业增上进入平台期 ，增速总体而言逐渐放缓 ，同时竞争日益猛烈 ，行颐魅整体盈利水平下降。
●人口驱动：行业增长更多的受适龄购房人口数量变换的影响。
●政策调控：融资受限 ，现有调控政策逐步向建立长效机制过渡。
●周期波动：市场整体周期性被熨平 ，而区域、微区域的周期性依然保存。
2、房地产企业总体经营特征：
●能力驱动：过往房企依靠某一或某几种奇特能力或资源、依靠市场红利就能快速生长赢利的时代已一去不复返 ，房企需回归经营实质 ，练好内功 ，系统化提升综合能力 ，建立起自己的护城河 ，以应对更为庞大的外部情况。
●均衡型高质量生长模式：在新的政策、市场、金融情况下 ，房企过往高杠杆高周转追求快速增长的模式将面临很大的危害 ，面向未来 ，房企需接纳均衡型高质量生长模式。
房企需接纳均衡型高质量生长模式
“均衡型”体现在三方面：
1、能力均衡。
2、目标均衡：
（1）设计合理的增长速度 ，既要避免增速过高加大经营危害 ，又不可增速过低导致企业生长落伍；
（2）战略目标需具有多条理及多维度 ，既要考虑目今需要 ，又要兼顾久远生长 ，既要有战略性目标 ，又要有财务性目标与治理性目标。
3、资源配置均衡：新老业务要有合理的资源配置安排 ，一方面不可急于开拓新业务而拖累老业务 ，另一方面对新业务生长要有一定的投资强度 ，以推动公司业务转型升级。
“高质量”体现在：实现规模、利润、危害控制（焦点是现金流宁静）三者的有机平衡 ，稳健中求生长。
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