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工业园区是经济生长的载体，陪同着经济生长和工业升级而不绝进化
。目今业内比较公认的提法是工业园区已经进化到第四代，但关于第四代工业园区的基本特征却少少有系统的论述
。我们通过大宗的实操案例，对第四代工业园区进行了系统的研究，从工业定位、工业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区治理、园区效劳、盈利模式及区企一体化等八个角度探讨了第四代工业园区的主要特征，以期勾勒出第四代工业园区的“全息图像”，为新时期工业园区的谋划和升级提供启发和借鉴
。

工业园区是经济生长的引擎和载体
。革新开放后，我国经济生长先后经历了要素驱动时代和投资驱动时代，工业园区的形态也与最初的蛇口工业园相比有了大幅进化
。

自十八大以来，以习近平为总书记的新一代中央领导集体做出了实施立异驱动生长战略的重大决策，我国经济已经进入到了立异驱动时代，“四新经济”成为了推动经济增长的主要力量
。适应“四新经济”企业和员工的需要，第四代工业园区应运而生
。第四代工业园区的功效已经不可是为企业提供物理空间，更通过在工业、空间、生态、运营、效劳等多个方面体系化的打造，创立工业生长的最优情况，从而汇聚种种立异要素，构建立异气氛，最终形成高效、活力的立异生态系统
。


自1979年招商蛇口工业区设立开始，我国工业园区已经经历了四代产品的迭代
。

第一代为无主题型工业园区
。革新开放初期，海内种种工业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，工业以劳动密集型为主，企业对工业生长情况的要求相对简单，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主
。此时的工业园区，工业定位模糊，企业类型庞杂，功效相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的地区，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间
。园区建筑产品相对简单，以“工业厂房+公寓”为主
。虽然第一代园区的条件相对简单，但也大致满足了其时企业关于生产制造功效的需求，集中生产的方法资助企业实现了效率的提升
。

第二代为工业聚集型园区
。到20世纪90年代，种种开发区和工业园区如雨后春笋般在全国兴起，一些资本密集型工业得以生长，经济进入投资驱动时代
。在这个阶段，许多园区已经具有明确的工业主题，通过同类企业聚集进一步提升生产效率
。随着企业对园区配套设施需求的上升，这个阶段的园区内开始泛起工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品，但总体看，工业园区的配套设施层次依然较低
。在园区效劳方面，除了物业治理效劳外，园区开始为企业提供行政手续代庖、园区招聘会等初级工业效劳
。

第三代为工业链型园区
。进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型工业成为经济增长的主要力量
。随着工业的进一步升级，工业内部分工愈发庞大，工业链条开始逐步延长，除了同类企业集聚之外，企业更关注工业链上下游的衔接与配合，即“工业链条”对效率的提升
。面对这样的需求，工业园区除了具有明确的工业主题外，也越发有意识地进行“强链补链延链”，园区建筑产品越发多样化，产品的适用性和组合性较强，生活配套、商务配套设施的品质也有所提升
。在园区效劳方面，园区开始关注企业的生长，涉足销售效劳、采购效劳、研发效劳、品牌效劳、信息效劳、融资效劳等生产性效劳，助力企业降低经营本钱，提高利润空间
。

第四代为工业生态型园区
。第四代工业园区除了具有明确的工业定位和工业链条外，更注重工业生态和跨界要素的链接，园区内聚集企业生长需要的资本、政府、科研机构等种种生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络
。在空间产品方面，建筑产品的空间气氛较强，注重交流空间的打造，种种配套设施更趋完善，形成职住平衡的“5分钟生活圈”
。在治理与效劳方面，园区能够为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化效劳，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区治理智慧化水平大幅提升
。同时，园区盈利模式由田主模式、房东模式向多元化盈利模式转变，园区与企业配合生长，形成有活力、多元化的立异生态综合体
。

表3 智慧园区的主要内容

以天安数码城为例，在通信方面，园区通过多网互联打造集视频通信、协同通信、语音通信与一体的综合化智能通信解决计划；在工业效劳方面，园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、应用治理、企业社区、外地采购等多方面效劳，并为种种企业的信息化革新提供相应的解决计划；在节能环保方面，园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云盘算技术，优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排
。除此之外，园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面开展智能化应用
。

图6 天安数码城智慧园区治理体系

（七）盈利多元化

由于工业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的焦点问题
。关于第四代工业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区久远生长的一定趋势：一方面，“四新经济”自己关于园区效劳和资本效劳具有较高的需求，为资本、园区效劳等轻资工业务的开展创立条件；另一方面，在工业生长的差别时期，园区需要对工业生态要素进行动态治理，销售去化比例过高倒运于园区工业生态的维护
。因此，形成轻重平衡，兼顾恒久回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可连续生长的基础
。

在盈利模式立异方面，张江高科已经进行了12年的探索和实验
。2006年，张江高科提出以特色房产运营为主导，以专业化立异效劳提供和高科技工业投资为增值的“一体两翼工业互动”战略
。2014年，张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商”战略，着力将自身打造成为全工业链的工业投资商、以整合全球资源培育立异创业引擎企业的立异效劳商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商
。经过多年的探索，目前张江高科的轻资工业务对利润的孝敬已经凌驾房产租赁业务，2017年占比为55%
。

图7 2005~2017年张江高科利润结构

（八）区企一体化

第四代工业园区突破了园区与企业古板的“产品提供者-产品购置者”的关系，通过股权相助、企业加入园区治理等步伐，将园区利益与企业利益越发紧密的联系在一起：一方面，园区运营商基于的奇特信息优势，选择团队优秀、前景辽阔、运营顺利的优质企业，接纳工业投资基金或租金/物业入股的方法进行投资，既当“房东”，又做“股东”，越发深度的加入到工业培育中，分享企业生长的红利
。另一方面，通过智慧园区的建设，入园企业和人员可以更大规模地加入到园区治理中来，实时反响问题、提出生长建议、加入园区决策，从而发挥企业的主体作用、包管企业的切身利益
。

张江高科的“时间合资人”看法很好地诠释了区企一体化的生长趋势
。时间合资人即将工业园区与工业效劳相结合，做立异创业效劳的集成商，为园区的创业企业提供全生命周期的集成效劳，通过贯串企业生长全历程的注册、金融、政策、财务等多维度工业效劳体系的打造，与工业客户配合生长，最终实现共建、共融、共享、共进、共赢
。

图8 张江高科“时间合资人”看法解析

张江高科的立异创业效劳体系已经成为其链接科技地产和工业投资协同生长的纽带，资助其突破“房东”角色，实现区企一体化生长
。