工业园区是经济生长的载体，陪同着经济生长和工业升级而不绝进化。目今业内比较公认的提法是工业园区已经进化到第四代，但关于第四代工业园区的基本特征却少少有系统的论述。我们通过大宗的实操案例，对第四代工业园区进行了系统的研究，从工业定位、工业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区治理、园区效劳、盈利模式及区企一体化等八个角度探讨了第四代工业园区的主要特征，以期勾勒出第四代工业园区的“全息图像”，为新时期工业园区的谋划和升级提供启发和借鉴。
工业园区是经济生长的引擎和载体。革新开放后，我国经济生长先后经历了要素驱动时代和投资驱动时代，工业园区的形态也与最初的蛇口工业园相比有了大幅进化。
自十八大以来，以习近平为总书记的新一代中央领导集体做出了实施立异驱动生长战略的重大决策，我国经济已经进入到了立异驱动时代，“四新经济”成为了推动经济增长的主要力量。适应“四新经济”企业和员工的需要，第四代工业园区应运而生。第四代工业园区的功效已经不可是为企业提供物理空间，更通过在工业、空间、生态、运营、效劳等多个方面体系化的打造，创立工业生长的最优情况，从而汇聚种种立异要素，构建立异气氛，最终形成高效、活力的立异生态系统。
自1979年招商蛇口工业区设立开始，我国工业园区已经经历了四代产品的迭代。
第一代为无主题型工业园区。革新开放初期，海内种种工业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，工业以劳动密集型为主，企业对工业生长情况的要求相对简单，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主。此时的工业园区，工业定位模糊，企业类型庞杂，功效相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的地区，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。园区建筑产品相对简单，以“工业厂房+公寓”为主。虽然第一代园区的条件相对简单，但也大致满足了其时企业关于生产制造功效的需求，集中生产的方法资助企业实现了效率的提升。
第二代为工业聚集型园区。到20世纪90年代，种种开发区和工业园区如雨后春笋般在全国兴起，一些资本密集型工业得以生长，经济进入投资驱动时代。在这个阶段，许多园区已经具有明确的工业主题，通过同类企业聚集进一步提升生产效率。随着企业对园区配套设施需求的上升，这个阶段的园区内开始泛起工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品，但总体看，工业园区的配套设施层次依然较低。在园区效劳方面，除了物业治理效劳外，园区开始为企业提供行政手续代庖、园区招聘会等初级工业效劳。
第三代为工业链型园区。进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型工业成为经济增长的主要力量。随着工业的进一步升级，工业内部分工愈发庞大，工业链条开始逐步延长，除了同类企业集聚之外，企业更关注工业链上下游的衔接与配合，即“工业链条”对效率的提升。面对这样的需求，工业园区除了具有明确的工业主题外，也越发有意识地进行“强链补链延链”，园区建筑产品越发多样化，产品的适用性和组合性较强，生活配套、商务配套设施的品质也有所提升。在园区效劳方面，园区开始关注企业的生长，涉足销售效劳、采购效劳、研发效劳、品牌效劳、信息效劳、融资效劳等生产性效劳，助力企业降低经营本钱，提高利润空间。
第四代为工业生态型园区。第四代工业园区除了具有明确的工业定位和工业链条外，更注重工业生态和跨界要素的链接，园区内聚集企业生长需要的资本、政府、科研机构等种种生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在空间产品方面，建筑产品的空间气氛较强，注重交流空间的打造，种种配套设施更趋完善，形成职住平衡的“5分钟生活圈”。在治理与效劳方面，园区能够为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化效劳，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区治理智慧化水平大幅提升。同时，园区盈利模式由田主模式、房东模式向多元化盈利模式转变，园区与企业配合生长，形成有活力、多元化的立异生态综合体。
表1 四代工业园区的特点比较
三、第四代工业园区的主要特征
工业定位是园区的灵魂。工业定位越精准，越容易聚焦企业，形成良性工业生态，园区在空间设计、招商、效劳、运营治理等方面越容易有的放矢。
并不是所有的工业都适合打造工业生态型园区。第四代工业园区通常以“新技术”、“新工业”、“新业态”、“新模式”为主要工业规模，相关于古板工业，“四新经济”对工业生长情况的要求更高，不但需要硬情况，更需要人才、资本、效劳等软性要素的匹配。
以互联网金融行业为例，该行业近些年呈爆发性增长的态势，但危害防控和金融宁静始终是行业生长的焦点问题。2015年，我们敏锐地捕获到互联网金融行业的这一特点，并结合区域工业生长现状和资源禀赋，将房山区某园区定位于互联网金融宁静工业，提出了打造“世界互联网金融宁静第一园”的目标，为该园区设计了奇特的“园区＋”体系，资助其形成以园区平台为焦点，园区与各方主体深度相助的园区工业生态网络。经过几年的生长，该园区已经生长成为北京的明星工业园区。
相关于古板的工业园区，第四代工业园区的工业主体具有多样性和强关联性两大特征：
一是工业主体具有多样性。除了工业链上下游企业之外，关联工业、金融机构、技术效劳机构、中介效劳机构、政府、科研机构、行业组织等都是园区工业生态的组成主体。工业主体的多样性满足了高科技企业对要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。
二是工业主体间具有强关联性。在园区生态系统中，种种工业主体能够通过多种方法形成最广泛的链接，除了工业链上下游企业的业务往来，借助互联网和大数据等技术手段，差别行业之间能够实现业务交叉、数据共享和运营协同，使园区的平台属性增强，通过网络效应降低种种主体的交易用度，从而使整个园区生态的效率抵达最优。
图1 北京互联网金融宁静示范园园区平台生态
要使园区中各工业主体之间爆发深度相助，空间的交流功效至关重要。仅依靠古板的集会室、报告厅、洽谈室等正式、牢固的交流场合远远无法满足“四新”型企业和员工的需要。因此，在进行空间设计时，第四代工业园区通常需要在去界限化和内容生活化两方面做好文章，以便营造富厚多样、轻松愉快的交流气氛。
一是去界限化。园区在设计时通� ？桃饽：夷谕狻⑹虑榍胄菹⑶忍囟üπ虻慕缦�，取消牢固空间功效界限给人们带来的束缚感，室内外连接处、办公大楼的某一楼层、步行道旁、楼宇间等空间均可建设为交流场合。
二是空间内容生活化。通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交流带来舒适感和松开感，提高交流效率。
武汉研创中心将楼宇间空地、人行步道、湖边等设计成交流空间，安排座椅、亭廊等休憩设施，并通过花坛、树池等硬质界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接为员工营造情况良好的交流情况。
图2 武汉研创中心的交流空间
第四代工业园区的工业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大，同时，90后员工也开始大宗泛起。这些员工对生活品质要求较高，对生活配套的需求也大幅提升，职住疏散、只重工业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商和聚贤。
第四代工业园区在计划之初就充分考虑职住平衡的问题，通过生活配套的打造，满足人们的居住宁静、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，实现真正意义上的产城融合生长。
以深圳蛇口工业区的南海意库园区为例，该园区位于深圳市南山区中心地带，原为加工企业厂房，后经过腾笼换鸟，定位为创意工业园。招商蛇口通过“公交都会示范区”建设，引进面向中国籍学生的国际学校、国际医疗机构，对该园区周边的生活设施进行了全面升级。目前，南海意库已经形成了一个较为完善的500m生活圈，基本实现了职住平衡。
图3 南海意库园区周边配套设施示意图
随着企业间分工的愈发明细，企业对园区效劳的需求不绝趋于多样化。第四代园区的效劳体系已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变，通过初级效劳、基本效劳、生产性效劳和生态化效劳四个条理的园区效劳体系，切实满足工业生态的需求。
表2 工业园区效劳体系的四个条理
在构建效劳体系时，园区密切关注企业生长动态，了解和预测企业需求，适时提供与企业特点相匹配的效劳。在效劳企业的历程中，园区不但可以分享企业生长的红利，还能够积累大宗效劳资源，真正做到与企业的配合生长。
针对企业的现实需求，启迪控股整合全球规模内的政府、企业、高校及科研机构等资源，打造工业研究、产学研、人力资源、培训效劳、信息、投融资等六大效劳平台，为企业提供包括交流培训、人力资源、中介署理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化工业效劳。
图4 启迪控股的工业效劳体系
（六）治理智慧化
表3 智慧园区的主要内容
以天安数码城为例，在通信方面，园区通过多网互联打造集视频通信、协同通信、语音通信与一体的综合化智能通信解决计划；在工业效劳方面，园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、应用治理、企业社区、外地采购等多方面效劳，并为种种企业的信息化革新提供相应的解决计划；在节能环保方面，园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云盘算技术，优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。除此之外，园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面开展智能化应用。
图6 天安数码城智慧园区治理体系
由于工业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的焦点问题。关于第四代工业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区久远生长的一定趋势：一方面，“四新经济”自己关于园区效劳和资本效劳具有较高的需求，为资本、园区效劳等轻资工业务的开展创立条件；另一方面，在工业生长的差别时期，园区需要对工业生态要素进行动态治理，销售去化比例过高倒运于园区工业生态的维护。因此，形成轻重平衡，兼顾恒久回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可连续生长的基础。
在盈利模式立异方面，张江高科已经进行了12年的探索和实验。2006年，张江高科提出以特色房产运营为主导，以专业化立异效劳提供和高科技工业投资为增值的“一体两翼工业互动”战略。2014年，张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商”战略，着力将自身打造成为全工业链的工业投资商、以整合全球资源培育立异创业引擎企业的立异效劳商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商。经过多年的探索，目前张江高科的轻资工业务对利润的孝敬已经凌驾房产租赁业务，2017年占比为55%。
图7 2005~2017年张江高科利润结构
第四代工业园区突破了园区与企业古板的“产品提供者-产品购置者”的关系，通过股权相助、企业加入园区治理等步伐，将园区利益与企业利益越发紧密的联系在一起：一方面，园区运营商基于的奇特信息优势，选择团队优秀、前景辽阔、运营顺利的优质企业，接纳工业投资基金或租金/物业入股的方法进行投资，既当“房东”，又做“股东”，越发深度的加入到工业培育中，分享企业生长的红利。另一方面，通过智慧园区的建设，入园企业和人员可以更大规模地加入到园区治理中来，实时反响问题、提出生长建议、加入园区决策，从而发挥企业的主体作用、包管企业的切身利益。
张江高科的“时间合资人”看法很好地诠释了区企一体化的生长趋势。时间合资人即将工业园区与工业效劳相结合，做立异创业效劳的集成商，为园区的创业企业提供全生命周期的集成效劳，通过贯串企业生长全历程的注册、金融、政策、财务等多维度工业效劳体系的打造，与工业客户配合生长，最终实现共建、共融、共享、共进、共赢。
图8 张江高科“时间合资人”看法解析
张江高科的立异创业效劳体系已经成为其链接科技地产和工业投资协同生长的纽带，资助其突破“房东”角色，实现区企一体化生长。
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