球盟会房地产研究中心、泛地产沙龙：对话地产热点 泛论金融立异暨金英会名企行运动
球盟会房地产研究中心沙龙“对话地产热点 泛论金融立异”在球盟会集团总部举行。
精彩内容播报：
在已往的十几年中，中国的房地工业一直担负着拉动中国经济飞速生长的重任。然而，进入“新常态”后，中国的经济生长速度由高速转为中高速，经济结构面临调解，一经高速增长所积累的矛盾和危害日渐突出。在这样的历史时刻，地工业应如何转型、实现突围，重回“黄金时代”呢？4月22日，球盟会房地产研究中心与金英会领导各人，配合探讨转型期中国地工业的生长与立异。
运动伊始周彦平先生代表球盟会集团致接待词，并就球盟会集团及球盟会商学院的生长情况作详细介绍。
球盟会房地产研究中心首席研究员矫培民老师与各人分享了经济新常态下房地产的转型与突围问题。矫老师认为，如今关于房地工业进入“白银时代”的划分，从实质上讲是毫无意义的。判断一个行业处在什么阶段，首先应该考虑这个行业已经经历了哪些阶段、盈利模式是否改变、在新常态中要掌握什么这三个问题。
回首房地工业的生长，我国房地工业共经历了供不应求、供需平衡、供过于求三个阶段。而目前，我国正处于全国性供过于求的阶段，产能严重过剩。矫老师讲道，与这三个阶段相适应的盈利模式的改变依次是：一、卖楼花-营销竞争；买期房，讲故事，玩看法——不但要买期房还要买现房，现房比例增大，不可只讲故事，比拼的是产品质量，房地产主流进入产品竞争。二、治理产品进入专业化——现房库存凌驾需求；标杆企业转向效劳竞争，提高产品的性价比，提高附加值。三、进入效劳领域后，房地工业进入新市场，开发商就是效劳商，他们出售的不但仅是屋子，更是效劳系统。
未来，城镇化生长将成为房地工业生长的主流趋势�；厥滓淹�20年，万科从93年的5个亿市值到13年的2000多亿，今后20年可能会泛起许多新型的房企。另外，随着社会的生长，房地工业将进入互联网时代和金融资本时代，古板行业受到的攻击将越来越大。这就要求房地工业突破时空局限，运用互联网思维，降低交易本钱；充分尊重市场对资源的配置。
已往，房地产企业70%靠开发贷。如今，房地产企业没有步伐用已往的方法融资。因此，企业必须要与资本市场连接，进行直接融资；房地产企业需要提供专业的操作团队，拿项目只占3成，运营治理则占7成；房企需要有透明的操作系统，按期将危害投资置于边沿�；�。
矫培民老师提出，在新常态的经济情况下，偏向比速度重要。房地产企业要顺应趋势，重新定位焦点竞争力，战略上锁定目标。
随后，球盟会高级合资人彭锐老师就房地产金融的立异问题与各人展开分享。彭老师讲道，万达商业私有化说明股价低估，房地产市场整体低迷。万达退市说明海内经营性物业的订价方法结构化。在降息周期配景下，债权融资本钱两极剖析，高评级公司优势明显。重资产模式在资本市场式微，轻资产日益受到追捧，形成了极大的套利模式。
彭锐老师同样就中国地产金融的历史进行了回首。1981年中国泛起了第一代开发商，即典范的“金融+建设”的模式；1987年深圳果真拍卖了土地；1991年万科上市；1996年可以典质贷款；2011年房地产基金进入快速生长，影子银行成为房地产的重要资金来源。2014年房地产金融产品增加。在金融的助推下，房地产进入“大跃进”时代。以万科为例，在2006-2008年增发了141亿，营收增加了4倍。
如今，中国正在进入地产的投行时代，市场总量已近极点。这关于中小型的开发商而言，意味着古板商业模式已经破产。而地产并购、存量时代的到来，让市场订价规则爆发逆转，制度套利的游戏难以为继。从债权到股权，从被动治理到主动治理，金融革新催生了全资管时代的金融立异。
彭老师谈道，未来地产投行时代的三个要害词划分是商业模式、产颐魅整合、不动产资产治理能力。其中，资产治理就是融投管退的历程，是对接资本和资产的桥梁，是从地产到房产再到经营性资产，最后形成金融性资产的桥梁。资产治理包括物业治理、运营治理、资产治理（增加资产的价值，调解业态）、基金治理四个条理。他强调，资产治理看中从地产资产危害收益特性来考虑开发模式，差别的业态和业态组合具有差别的资产特性，而市场痛点则会决定未来的房地产金融走向。
在这种情况下，机构人士需要寻找更多宁静稳定且标准化的投资标的——资产证券化。而关于金融机构来说，利差的缩小，使其有被看成杠杆的郁闷。
最后，彭老师提出了地产的资产运营逻辑，即注重资产收益率，发明低估值的物业，注意买入时点及资产计划、开发和经营的效率以及处理和变现的能力。
花絮：
球盟会咨询事情人员领导金英会朋友旅行球盟会集团，并介绍球盟会文化及理念。
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