2024年伊始，公募REITs市场在开年震荡中企稳苏醒，工业园类REITs作为其中的重要品类之一，同时也在资产市场上饰演着价值锚定、模式立异的重要任务。抛开资金面因素和个体项目经营的不确定性，我们认为在新旧动能转换和效劳业形态重构的历史周期下，工业主体的需求演变正在深刻影响工业园底层资产的经营效率，有须要重新基于专业化园区生长的历史经验，重新思考工业园类公募REITs底层资产的经营危害。
工业园区类REITs仍为美国同类资产明星，海内也属于REITs重点赛道之一
参考美国经验来看，1994-2021年工业REITs平均综合回报率达15.8%，派息率抵达5.36%，具有显著的配置价值，同时也培育了如ARE（Alexandria Real Estate Equities, Inc.）等专业化园区REITs巨头。
自2021年以来，海内已上市的工业园类REITs合计9宗（总32宗），占总数的接近1/3,与仓储、长租公寓并行组成了产权类REITs的三个主要赛道。
工业园REITs恒久体现跑赢局势，但近2月内行情剖析禁止忽视
自2021年首单工业园类REITS华安张江工业园上市以来，历经3年生长演化，仅从价格角度视察，其总体体现显著优于局势；但结合近60个交易日数据来看，工业园类REITs整体波动显著，尤其是波动中可窥的剖析趋势。临港立异工业园和东久新经济在陪同局势下行后，近期已经相对企稳，60日涨跌幅为-10%和-9.87%；而其余7宗REITs的60日平均涨跌幅抵达-28.94%，其中华安张江工业园和建信中关村两个早期明星项目更是抵达-38.32%和-28.36%，而这照旧经过半年利空（哲库和软通动力退租事件）修复的结果。
在此配景下，我们认为底层资产的需求特性已经成为对工业园区经营体现有显著影响的要害变量，应当抛开个体租户退租等个性化短期波动因素，基于工业需求主体特征和适配性，对几类REITs的底层资产特点进行进一步剖析。
结合工业主题和产品形态来看，上述9宗REITs的底层资产可简单划分为研发办公和研爆发产类2个主要类型。
高度强调生产适配性、作为制造业供应链配套一环的研爆发产类园区
研爆发产类园区以承载中小型制造企业生产功效的标准化厂房为代表，该类资产的需求特点如下：
入住企业的主要类型之一，是中小规模古板制造企业。这些企业往往是周边或都会圈内、或是外贸工业链上龙头链主的供应链配套，生产相关的零部件有一定的利润规模，但又缺乏以支撑独立获取工业用地，尤其是在都会更新、退城入园等革新的影响下，对生产空间有着刚性需求。这类需求的租金支付能力有显著的天花板，其租金上浮能力极为有限（参考2021年当期市场调研数据）；如果剔除掉深圳、上海的部分实质上已经升级为研发办公甚至总部经济的项目，全国种种能级的都会实际用作生产用房的底层资产租金一般不凌驾0.8元/㎡/月。
入住企业的主要类型之二，是高生长型的高新技术中小企业，典范如生物药、植入性医疗器械等，这类行业往往正处于技术爆发和资金投资红利期，且有较多细分品类的赛道，行业集中度有限，能够衍生大数量的中小企业。
在上述两类需求的支撑下，研爆发产类园区同时需要针对企业生产需求在土建、装置、电气、给排水和暖通等专业工程层面进行特定配置，难以被其它载体所替代，甚至同时具备适度革新升级后向上兼容效劳业的能力，因此在实现建设和运营本钱有效控制的前提下，总体能够坚持较好的租售体现。
潜在供应多元、竞争猛烈的研发办公类园区
研发办公类园区以承载兼有部分研发环节的总部办公经济、中小高新技术效劳业为主，该类资产的需求特点如下：
从其入住企业适配性来看，该类园区与写字楼的使用主体有部分重叠，这其中主要包括IT研发企业、制造业企业总部和销售中心、孵化器/研究院等工业效劳平台等，这类企业主要配置古板办公和少量轻研发功效，对载体的需求兼容性较强。研发办公园区在建筑形态、运管本钱、土地价格、实得租赁面积等层面相对古板甲乙级写字楼有一定优势，但并缺乏以完全替代写字楼物业。
从入住企业的生长性来看，该类企业的承租弹性则远高于生产制造类企业，虽然承租能力强，二线都会一般可抵达2-3元/㎡/月，一线都会普遍在3元/㎡/月以上，但其目今总部办公经济、中小高新技术效劳业在全国规模内的总体规模增长速度都在放缓，进而爆发规模性的退租危害和低价竞争。以仲量联行2023年北京办公楼市场白皮书为例，北京市写字楼需求自2019年以来，总体净流入规模连续下行，目今并未泛起显著增长，以TMT、金融、专业效劳、地产为代表的主流租赁企业，主要是基于本钱而进行置换。别的，海内IT工业尚未迎来人工智能爆发的风口，而游戏等一经强势的主流增长领域目今仍处于整顿或萌芽期。
来源：仲量联行
最后，以超大特大都会城中村革新为代表的一系列都会更新政策，预计将在焦点地段爆发较大规模相似的写字楼和研发办公载体供应。在纽约、伦敦等都会已经获得充分验证的“硅巷模式”，未来将与“三新”经济爆发越发紧密的结合，同样会对高新技术效劳业载体市场带来较大的攻击。
未来前景思考——韧劲与危害，战略与研判
在上述剖析配景下，生产研发类园区一方面需面对短期供应过剩的问题——各地推行的“万亩工业园”计划所带来的大规模低本钱标准化厂房供应；另一方面，在制造业立国、数字经济革命的宏观配景下，制造业所孕育的大宗中小市场主体的高性价比空间需求仍将恒久保存，其恒久经营韧性和抗危害能力不可忽视。
相对而言，更应关注研发办公类园区的中恒久危害。在需求确定性缺乏、平行竞品连续增加的配景下，需对项目预期增长率、入驻率、运营本钱变革，乃至于指标，予以重新审视。
同时，应当清醒地意识到，工业租售不是彻底的“价高者得”逻辑，“低租金、好企业”组合对周期波动的抗衡能力会显著强于“高租金、差企业”组合，如何通过工业计划和前策研究积极地为后期运营战略进行赋能，准确研判工业周期变革，准确评估企业价值，是未来研发办公类园区经营破题的必由之路。
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