2020年以来，新冠疫情对我们的事情和生活无疑带来了巨大影响，旅游业首当其冲受到剧烈攻击，疫情爆发以来近两年的时间虽有起伏，但仍无法恢复到疫情前的状态 。疫情之下的宏观社会经济花样也爆发了许多重大变革，在中美对抗花样恒久连续的情况下，我国社会经济生长进入到新的历史阶段 。
与本文探讨主题相关，我关注到这样三个重要的变革：
其一、我国提出以内循环为主的双循环经济生长花样 。与此对应，疫情之下的收支境旅游险些完全中断，旅游业进入到只有“内循环”的花样之中，中西部地区的大美山川和民族风情成为出境旅游的热门替代品，都会周边的短途游也成为疫情防控常态化之下的增长点 。
其二、恒久坚定的“房住不炒”政策，彻底改变了人们对“房价永远涨”的预期，房企纷纷遭遇“�；�，巨无霸型的开发企业纷纷爆雷，也牵连了无数购房者、投资者成为这场“�；钡氖芎φ�；
其三，在经济生长新阶段的花样之下，中央将“配合富足”提到了重要的战略位置，并选择浙江设立了“配合富足示范区”，配合富足、第三次分派等要害词收到热议 。
在这样的宏观配景之下，无论是文旅项目照旧房地产开发都无法延续过往的模式，行业市场“不景气”已经成为广泛的共识 。笔者恰幸亏这样的时期加入了一个“园区”定位的咨询事情之中，此项目(为便于表述，下午称为C项目)位于某省会都会的城郊，称其为“园区”是因为项目以“XX园区”立项，已经在开工建设十多万平方米的办公楼组群，C项目自己似乎只能是一个办公型园区 。另一方面，如本文题目所言，“既是园区，也是景区”，C项目最终被付与了浓厚的“景区”色彩，使其不再是一个纯粹的“园区” 。其背后的原因，虽然有C项目自身各方面资源条件的诸多考量，但也跟目今的整个工业趋势、消费趋势密不可分，本文就此分享一些关联的思考 。
“空间开发”型工业昌盛不再，底层是我国都会化进程趋于尾声
近几年，已往围绕空间开发高速增长了几十年的工业大多面临了严峻的生长困境，典范的包括房地产开发、工业园区开发、旅游景区开发等工业 。其背后的原因看似庞大多样，政策的、经济的、区域情况的等等，但归结到最实质的底层原因，我国农村人口向都会的迁移趋缓，都会的“规模扩张”阶段接近尾声，都会的“更新提升”阶段开启 。
2021年9月，重庆市原市长、著名经济学者黄奇帆在复旦大学的演讲中提到：
中国都会化率，目前已经到了64%左右 。由于我们有比较严格的戶籍制度治理，加上已往几十年计划生育管控，老龄化加速，再加上现有的农村人口中老年人居于大都，与世界同口径相比，险些等同于欧洲75%左右的都会化率 。刘易斯拐点，都会化率的天花板75—80% 。今后15年是中国都会化率进入天花板的阶段，纵然再过100年，都会化可能也在75—80%左右，不会酿成95% 。从这个意义上讲，人口进一步向都会集聚的历程趋于尾声 。
在总体进程趋近尾声的情况下，都会生长、人口迁移仍然具有向大都会、都会群聚集的趋势，进而导致大宗的三线及以下都会事实上面临“都会收缩”问题，但我们的都会无论从地方政府的计划、治理、财务等口径，照旧从“开发”企业的逐利方法，都还停留在原有的“空间扩张”的旧模式上 。
这一状况，在C项目所在的都会也有所体现：该都会虽然是省会都会，但第七次人口普查相较于第六次人口普查，中心城区人口险些没有增长 。与之相对应的是，10年间都会建成区规模大幅度扩张（具体增长规模未做统计），都会的“办公楼”、“工业园区”供应总体处于严重过量的状态，凭据相关报告空置率高达40% 。在此状况之下，都会在未来生长上继续追求扩张，在都会外围继续大规模搞“开发区”、“新区”、“板块”，C项目也是在这一配景之下建设落地 。这无疑给C项目带来了诸多的先天困境，突出体现为“在区域供应已经过剩的花样下，一个位置偏远的办公型园区如何与其他项目竞争抢本就不充裕的需求” 。
C项目所面临的困境尤其自身条件限制的奇特性，也有宏观趋势带来的普遍性，海内众多二线及以下的都会大多都或多或少的面临四类的问题，如何突破 ？——既然是趋势性问题，我们先回归到趋势中去寻找以下谜底 。
视角切换，工业视角的“供应过剩”与人群视角的“需求未满足”
我国经济经历了40多年的高速生长，“园区”无疑在这个生长历程中孝敬巨大，园区自身也获得了巨大的增长，以至于今天我国“园区”已经生长到过剩的状态 。
从革新开放之初的来料加工型园区，到今天的庞大多样的园区体系，园区生长经历了差别的生长阶段 �；厥渍錾だ�，我们可以从中看到两条生长脉络：
一条是围绕“工业”的生长脉络，从最初级的简单加工，到技术升级再到工业链条联动整合，再到工业集群、工业生态体系；
工业之外的另一个脉络是围绕“人”展开的，在我国工业园区生长的历史进程中，最初“人”被纯粹的视为“廉价劳动力”，因其“廉价”也为了维持“廉价”，除了最底线的用饭睡觉之外对人是基本没什么效劳可言的，人的“工具属性”远远大于其作为人自己的价值；随着工业经济生长，种种商务需求日益提升，企业中高层治理者需求首先被看见，园区开始泛起为商务人群提供的餐饮酒店等基础效劳；再进一步，随着整体收入的逐步攀升，普通员工的需求也逐步被看见、被满足；再到当下乃至未来，陪同着工业生长对“立异”的要求提升，“人”的健康需求、社交需求、休闲需求、被尊重的需求等获得越来越多的重视，人从一个“劳动力”逐步回归到一个完整的人 。
.png)
在这样的一个生长脉络的变迁之中，我们看到跳出纯粹的“工业”视角，回归到“人”的需求，多元性是园区升级的一个重要的趋势，也是办公型园区项目未来生长的时机所在 。
.png)
古板模式下，只保存“园区”与“企业”的关系，作为使用者的“人”在这个关系里面是缺失的，是不被重视的 。
.png)
新的生长阶段，“人”作为重要的效劳工具，与“企业”同等重要，甚至越发重要，效劳好“人”是园区经营的新课题 。
关于C项目，我们调研发明其所在都会的办公园区、写字楼基本仍处在2.0阶段，效劳初级，对事情之外的需求除了餐饮和较为初级的健身房之外，险些没有其他内容，这无疑给C项目突围创立了一个时机 。
从“人”的需求出发，从“空间开发”的红海切换到“更新提升”的蓝海
2020年，我国人均GDP约为1.13万美元，进入到了“万元美金”社会 。著名经济学家霍利斯·钱纳里（Hollis Chenery）等人论证了消费结构与经济生长阶段之间的关系：当人均GDP凌驾1.1万美元时，经济体进入后工业化阶段，转入“中产社会”，对人口集聚、人力资实质量要求更高的效劳消费业开始占据绝对主导职位 。
结合马斯洛的需求条理理论，中国都会居民尤其是大中都会的居民需求条理应该已经逾越了需求金字塔底层的生理需求、宁静需求，显性的需求体现为更高条理的归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求等 。同时，陪同着需求条理的提升，需求的多元性也日趋提升，食物、就业、健康等基础需求仍然保存，同时情感、爱美、自尊、成绩等高条理需求变得越发重要 。
.png)
陪同着“中产社会”的到来，越来越多的人群将升级高条理需求，这对现有的空间即是巨大的挑战也是巨大的时机 。在我国”配合富足“战略下，未来的10-15年我们的“中产人群”将由现在的4亿左右，扩大到8-9亿，这无疑将释放巨大的消费潜力，这既是我们的消费品工业生长的巨大机缘，也将是都会空间“更新提升”的巨大机缘 。
关于前文提到的C项目，虽然不是都会既有空间的革新提升，但其面临的机缘是一样的 。园区、办公场合在人的日常生活之中占有大宗的时间，而在这样长时间的占用之下，人的复合多元需求将一定显现，而能够满足这些需求的园区、办公空间在新的竞争花样中将获得明显的优势 。近几年，在上海、北京等都会涌现了多个网红型文化创意工业园区，园区的办公面积占比大多降低到了6~7成，而将3~4成的优质空间用于提供满足新需求的效劳业态，包括书店、潮玩店、生活方法选品店、咖啡馆、桌游馆等种种新的体验空间，这些看似与园区办公并无直接关联的效劳业态造就了园区的奇特魅力 。这也成为C项目破局的要害思路 。
即是也不是“XX”，未来空间必将突破“园区”、“景区”、“商场”等功效化标签
陪同着对“人”的关注，我们必须要跳出“工业”、“功效”的简单视角，不可因为这里是“商场”就只能卖工具，也不可因为这里是“园区”就只能搞生产，同样也不可因为这里是“景区”就只能旅行游览……
我们看到，这几年“不务正业”的商场越来越多，“卖工具”反而越来越成为一个次要的功效，遛娃、聚会、运动、社交、办公、集会……甚至“商场”爽性酿成了一个“景区”，一个场景化的休闲娱乐空间 。休闲旅游相关的功效与业态越来越多的成为助力其他空间提升的有力工具，进而也带来了“景区”的泛在，休闲旅游行为越来越多的不是爆发在古板意义上的景区，更多的爆发在网红餐饮店、网红咖啡馆、密室逃脱体验店、有设计感的艺术馆美术馆、场景化的新商场等等非景区空间 。同样的，古板的“景区”也纷纷开始试水剧本杀、精致露营、生活方法市集等新玩法，“跨界”必将成为未来空间生长的趋势，我也会继续视察并分享在这个方面的思考 。
扫一扫
关注我们
地点：北京市向阳区北苑路86号院E区213栋
邮编：100101
联系电话：010-84108866（总机）
业务咨询：400-093-2688（免话费直拨）
