【导读】临近2021年中秋节，立异工艺月饼已经尝过了，秋风仍没有如期而至，顶着连续四天37度以上的高温天气，细看一份都会更新可行性报告，其思路居然让我提神醒脑，忍不住要与专业界朋友们分享。
此案例涉及南方某富足省会都会的都会更新，要拆两条城中村。这种造富运动一经有差别的名称：城中村革新，三旧革新，塌陷区革新，棚户区革新，在目今叫做都会更新，内容寄义也有些许差别，不过关于原住民来说是“终于等来好收成”，被天上落钞票，几千万元赔偿款是勤俭持家水平，过亿元家产那是祖上行善。
涉及革新的两条自然村，除了衡宇间距有“握手楼”这个明显特征，其他风貌看不出“这里是农村”。非洲黑人兄弟扎堆来到这里，经过几年“艰苦打拼”，终于建立起“教堂”，小餐馆，酒吧，快递所，理发店（穆兄弟的头不是随便能摸的），托儿所等等，笔者曾硬着头皮一窥究竟，发明商业生态链已经成形。黑弟兄黑姐妹们庆贺找到了好客中国的宜居宜商之地，于是呼朋唤友而聚，但黑弟兄们的美好时光给地段片警们增加了不少加班工时，很是烦人。
不过这不是开展都会更新的理由，甚至连“之一”都算不上。在《可研报告》中关于“革新的须要性”写的是：两条旧村位于都会著名景区必经之道，应凭据现代都会的建筑、消防、公共卫生、环保，古板市井风貌、精神文明的要求，革新该地段，以切合现代国际大都市的都会风貌。
两条旧村现状及赔偿情况见下表：
户数 | 人数 | 拆除确权面积 | 原址安排赔偿系数 | 异地搬家赔偿系数 |
2200 | 6400 | 47万平方米 | 1:1 | 1:1.8 |
对旧村土地勘察中，发明“权属性质不明确”土地面积占测绘土地总量71%，面积达67公顷。本次都会更新没有把这部分“权属不明”土地上盖物业列入赔偿规模�？杉行┐迕裉椒缟蠼枨薄爸帧蔽葑�，以图获得更多赔偿的想法有点幼稚，本次确权面积以2019年底宅基地房产挂号在册为准。
读者可能最感兴趣的是“异地搬家赔偿系数1.8”，这是凭据目今外地新房市价与异地安顿新房市值盘算出来的比例。愿意搬走的获得1.8倍的钱币赔偿，现在已不兴面积赔偿了，各人都兴拿钱走人。
若有村民要坚守故宅不离故土，可以吗？须知这老村位于省会都会的CBD旁边，两平米临街铺面租金足够养活一个人，这样的故土谁都想坚守哦，究竟能不可留在家乡呢？
更新后的村子，握手楼不可有，违章加层建筑不可有，违章建筑面积是没得赔偿的。凭据原住民户籍人口以都会人均最低标准、土地开发容积、建筑密度率盘算，原住民无法全部原地安顿，都会更新导致了人口外溢。我认可在读完这份报告书之前绝对想不到,，有凌驾50%的原住民必须离开故土，异地安顿。我脑子里浮现出这样的影戏画面：老屋子没了，当移民们最后回望老村子，他们永远忘不了村口那棵巨大参天的“摇钱树”，然后带着沉甸甸的银行卡离去。村民们银行卡里的钱远远凌驾“996”生活方法人们三辈子劳动所得。六千多名村民无论留下或是离去，都提前实现了配合富足梦想�？闪切┮痪劬哟说氐暮谛值芎诮忝妹�，又要拖着行李箱去另寻他乡了。更新复建面积如下表，原址复建与异地安顿面积比是1:1.5倍。
留守原址不可取得房产面积，是要按市场价格掏钱买房。财务测算单价是每平方米6万元。因此大部分村民们终将离开故土，寻找更划算的房和远方。村民的美好故事暂且按下不表，说说开发商的故事。
NO.2国企解题
政府把“如何更新”课题抛给“自己儿子”——国企开发商。这位“国企儿子”娴熟地把一道课题做出三个谜底，同一地段，三个开发计划本钱差别，收益更是大相径庭。
从上述三种财务计划看到，严格遵守现有都会计划指标的计划导致亏本。以财务平衡为目标的计划，有少量突破都会计划指标，需要由政府部分派合修订上位计划计划，或者特批本项目可以少量突破城规指标。
经济账算明白了，爆发三个财务计划。至于能否突破城规指标？能否靠补贴做都会更新？由政府去协调。国企开发商又把球踢回给政府决策部分。
NO.3更新后工业生长定位
此案例的都会更新不是全部开发房地产卖掉赚钱，而是保存相当大比例做先进工业聚集区。外地政府正在探索出让M0工业用地，笔者看到与本案可类比的案例中，开发投资门槛很低，连同土地有偿使用费，建筑结组本钱在内，不凌驾7千元/平方米。政府允许总建筑面积中的30%可以销售，以加速开发本钱接纳。剩余70%建筑面积必须自用经营，用于先进技术研发，展览，不含排污量的制造车间。土地出让条件捆绑的税赋孝敬必须实现，这个可比案例中土地开发容积率4倍，倒推算出每亩土地每年担负的税金400万元。
而本故事主角的两条老村在都会更新后，原址空间工业定位是“第一代信息技术，数字创意，现代效劳业，生物医药与健康”。这届政府不再追求创立“地王奇迹”去赚快钱，而是把都会空间留给有能力担负高税负的企业。从卖母鸡赚快钱到养母鸡下金蛋，都会更新有了新的生长思路。笔者认为背后深层原因是国家财务治理革新探索 ，而非房地产市场政策变革所致。
NO.4谁都不亏
财务账算清楚了，要么维持地要领定城规指标，由财务补贴开发建设。要么，突破城规指标换取财务平衡，甚至还能赚点钱。现在想突破城规指标需要经过人大集会同意，不是开个办公集会就能决定的，总之，两难！但这个都会更新项目必须实施。国企开发商和地方政府会怎样面对这个难题呢？俗话说“无利不起早”，笔者从利益驱动角度，试图剖析开发主体的动机。
先看看国企开发商的开发动机：
有建设项目就可以申请银行贷款，可以开工，发人为养人；
项目开工后爆发现金流，可以兼顾企颐魅整体的财务运作；
若“老爸”选择了严格遵守既有城规指标的计划，造成财务损失也不必担负经济责任。
再看地方政府的开发动机：
原址宅基地种种物业不会爆发税费收益。以钱币赔偿方法推动都会更新后，新建可售面积包括了土地使用费以及交易契税和附加费。村集体回购留作自营的写字楼和商铺，其用地性质也从集体建设用地转为国有土地，要交土地使用费以及交易契税和附加费。国有土地上盖物业资产具备房产证，因此能连续爆发种种税费收入；
在原址空间生长先进技术工业，爆发工业收益，这与原本农村宅基地无收益是天壤之别；
开发发动上下游工业链生长，包管社会人口就业；
提升原址都会风貌，发动周边地价、房价、租金升值。
综上种种效益，纵然贴钱做都会更新，也是赚大钱的生意。
在都会更新这个故事当中，村民，开发商，地方政府都抿嘴偷着乐！故事结尾是“今后以后各人都过上了幸�？炖值纳睢�。这个美丽的故事令笔者感动落泪”，只是想不明白我为什么生来就没有城中村户口呢。
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