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周期连续承压，工业园区该向哪里走 ？
来源: | 作者:王栋、蔡矛? 球盟会都会更新研究中心 | 宣布时间: 2025-01-10 | 241 次浏览 | 分享到:
2024年9月以来，陪同宏观经济政策演化和海内外政经形势变革，海内中小制造业企业未来生长态势迎来了新的变革 。作为工业园区最主要的客户主体，未来工业周期一端的演变将如何影响供应端市� 。疚氖笛橛枰约蛞饰� 。


中小制造业企业生长承压态势仍在

规上工业企业利润自2023年疫情结束后，仍然恒久处于下行周期，目前尚未显现恢复趋势；自2022年5月以来，全国规上工业企业利润总额月度累计同比增速从30%以上快速回落至10%以下，迄今为止31个月中有18个月为负值 。
别的，承载了大宗民营经济主体的古板制造业与国家资本加速结构的高新技术制造业在利润上的剖析趋势越创造显；凭据国家统计局2024年10月宣布会消息，2024年1-9月份高技术制造业利润同比增长6.3%，高于规上工业平均水平9.8%，成为为规上工业利润提供重要支撑 。
由上述趋势可见，民营规上工业企业的经营利润仍然有待改善，这关于以中小民营企业为主要目标客户的园区经济将形成显著挑战 。
图1：中国规模以上工业企业利润总额累计同比增速（国家统计局数据）
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工业园区相关重点工业的产能将迎来中短周期剖析

凭据高盛宣布的报告《厘革中的中国：聚焦产能周期——面对不均衡、判断转折点、穿越长周期》中数据，由光伏组件、新能源车、锂电池、功率半导体、空调、工程机械和钢铁组成的七大工业偏向，即将进入显著的剖析周期（具体可概括为“一升两调三降”），需要重新阅读和判别其中细分赛道的增长潜力和库存危害 。
图2：全球/海内需求视角下的七大行业2023-2028预期产能
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“一升”：在未来的3-5年内，功率半导体行业的产能仍在爬坡，且利润坚挺，仍处于上行窗口；
“两调”：光伏组件、锂电池的产能逾额最为显著，预计将于1-2年内见底并进行行业洗牌，但在辽阔市场需求的支撑下，还会重回增长周期；
“三降”：新能源车受限于外洋需求下降和海内的渗透率不绝提升，中恒久的产能回调则不可制止；空调的产能将维持目今水平 。而工程机械和钢铁行业在需求端结构重大调解的配景下，仍将连续下行 。


以三大焦点都会群为代表的制造业生长动能有待调解重构

在2024年全国一二线都会经济生长均普遍承压的现状下，北京和深圳的制造业生长依托信息技术工业的支撑泛起较强韧劲和增长势头 。以深圳为例，在广州市及珠西各都会工业结构调解和增长承压的配景下，其制造业的生长引领着整个珠江东岸乃至粤港澳大湾区 。民营中小企业生长仍然孕育蓬勃生态，且正在迎来新一轮工业升级周期 。
图3：北上广深2004-2024年规上制造业增加值同比增速（统计局数据）
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作为体量凌驾3万亿的三个全国一线都会之一，深圳的实体工业制造业增量突出，在2022年疫情结束之后的增长韧劲亮眼 。2024年1-3季度全市规模以上工业增加值同比增长高达10.2%（北京、上海、广州划分为6.9%、1.3%、-2.2%） 。
而深圳市实体制造业快速生长的背后，是“科创为核”、“数实融合”工业生态恒久孕育立异动能的结果 。半导体、新能源、新质料等居于供应链上游的工业集群，与居于中游的消费电子、汽车、生物医药、低空经济工业链已经形成显著的链状协同，有效提升了生产和立异效率；未来陪同着人工智能、数字创意经济乃至脑机接口等未来工业的进一步生长，IT信息技术与制造业的软硬协同效应将进一步凸显，“增进工业互联网、大数据、人工智能与工业深度融合，强化先进制造业优势，厚植高端效劳业新动能”，将催生更多诸如灯塔工厂、仿真机械人等在内的独角兽企业 。


供应端和需求端周期双重承压下的突围战略

在供应端，在经历近期3-5年不等的快速生长后，全国工业园市场总体态势正在逐步转入过剩和下行周期 。以粤港澳大湾区为例，工业园市场自2019年以来快速生长后，去库存大周期即将来临，预计本轮去库存周期将抵达2-3年 。在此周期内，市场以价换量的趋势将恒久连续 。
图4：2024年3季度工业园区REITs 收入、EBITDA 及可供分派金额情况
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数据来源：中信建投
而在需求端，如前文所述，包括产品库存周期、技术突破和商业模式落地大事件、二三产结合、数实融合在内的行业趋势，又在企业主体，即需求端深刻地影响市场主体需求的规模 。
在此情境下，工业园的经营战略又当如何调解 ？结合一线调研，本处仅列举若干思考供交流 。
◎ 踩准工业和资产入市周期
关于中恒久项目而言，目今进行工业定位和周期研究的须要性远高于古板的市场供需、流速剖析 。应结合工业定位和主体需求特征，借助下行周期控制征拆本钱，争取越发有利的计划指标，力争踩准市场需求回暖节点投放产品 。
◎ 分期开发，预留计划和实施弹性
在既定计划条件基础上，通过崎岖配等方法，前期重点开发项目尽可能计划招商适配性强，对腰部专精特新企颐魅招商有竞争力的低容积率、独栋型产品；高容积率项目留待后期开发，期待工业集聚效应显现后前来入驻的中小企业和生产性效劳业 。
针对生产型物业可向上兼容研发、办公的要害属性，在产品看法和设计中贯彻可分可合、可产可办的功效特征，最大限度满足购置类客户种种面积段和未来工业向研滥觞升级的需求 。
◎ 控制本钱，提升得房率和可用性，坚持高性价比产品
对标工业园标杆企业，研判中高容积率生产型产品的降本解决计划；尤其关注有原创技术含量的本钱敏感型客户，如“首尾疏散”企业对低本钱生产空间的迫切需求 。
◎ 探索大宗企业单体性质潜在市场
陪同土地稀缺和不动产价格下行趋势，制造业企业自用购置大宗载体在一线都会仍有市场时机 。以深圳拿工业地建设联合总部基地的企业画像为例，自用规模1.5万/㎡左右的大宗企业自用需求一度成为市场主流，应结合该画像对市场企业进行重点摸排 。
◎ 探索反向飞地协同，联合招商模式
依托坐落于工业总部、研发集聚区的反向飞地进行立异企业孵化和头部资源链接；借助外地市场的本钱优势，承接规�；涞匦枨� 。


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