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养老设施纳入REITs刊行规模 ，企业如何做好战略结构 ？
来源: | 作者:张良 球盟会咨询康养事业部 | 宣布时间: 2024-08-10 | 613 次浏览 | 分享到:
养老项目通常具有投资大、回报周期长、资金流动性差等特点 ，这使得养老项目的融资成为一浩劫题。REITs作为一种立异的金融工具 ，投资者提供稳定的收益的同时 ，为养老项目提供了有效的融资渠道。
近日 ，国家发改委宣布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化刊行的通知》 ，增加了养老设施、清洁高效的燃煤发电等资产类型。《通知》提到 ，“依法挂号并在民政部分备案的养老项目”可申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此文件一经出台 ，引起了业界的高度关注 ，各人都在翘首期盼中国首个养老REITs项目横空出生 ，同时也在探讨如何加入申报养老REITs项目。我们认为 ，REITs项目扩容至养老领域 ，对行业将会爆发重要的影响 ，关于企业的而言则需要从战略的角度进行深度思考和审视。



项目标的的再思考

从申报要求中看 ，有三点内容与项目标的选择相关。
第一 ，“申报的项目应权属清晰、资产规模明确 ，提倡人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权……项目公司依法完全持有拟刊行基础设施REITs的底层资产。底层资产完整项目原则上应将实现资产功效作用所必须的、不可支解的各组成部分完整纳入底层资产规模”。
第二 ，“关于首次刊行基础设施REITs项目 ，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元）”。
第三 ，“对项目公司不拥有土地使用权的项目 ，应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具体方法、出让（转让）方和取得时间等相关情况 ，土地使用权拥有人与项目公司之间的关系 ，以及说明项目公司使用土地的具体方法、使用本钱、使用期限和剩余使用年限 ，剖析使用本钱的合理性 ，并提供相关证明质料。”
以上三点要求意味着 ，土地和资产的权属以及资产的规模成为项目立项的主要门槛。REITs项目在选择标的时 ，要着重考量项目的规模 ，项目估值、项目完整性、项目各方面要素的完备性等因素。


运营目标的再思考

从运营视角看 ，《通知》要求“运营时间原则上不低于3年。关于能够实现恒久稳定收益的项目 ，可适当降低运营年限要求” ，“项目收益来源合理疏散 ，直接或穿透后应来源于多个现金流提供方” ，“项目现金流投资回报良好 ，近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流） ，不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%”。
由此可见 ，REITs项目对经营指标有一定的门槛要求 ，结合养老行业的经验纪律 ，一般抵达入住率70%左右的稳定运营阶段基本可以实现。为了实现这一目标 ，就要从项目运营的角度出发 ，对项目的所属区位、地方政策、市场需求、支付能力、本钱结构、运营效率等因素进行综合评估。特别是在短期内 ，维持较好水平的“在住率” ，成为养老REITs项目运营的要害所在。
别的 ，相比于古板的“闭门式”运营方法 ，在REITs框架下 ，运营危害治理与控制显得越发重要 ，包括市场危害治理、政策危害预防、运营危害治理以及财务危害治理等 ，企业需要通过建立完善的危害治理体系和制定应对战略 ，确保项目的稳健运行和REITs投资者的利益最大化。


业态结构的再思考

REITs项目申报要求中 ，关于项目自身属性、提倡人的业务规模、净接纳资金的使用提出了明确要求 ，进而影响了企业的整体业态结构。
第一 ，统筹考虑多种养老效劳业态的有效结构及联动。REITs项目申报要求中明确“养老设施为依法挂号并在民政部分备案的养老项目” ，在民政部分备案的养老项目基本可以认定为“纯养老”的项目 ，在监管趋严的大情况下 ，收费模式基本以月费+效劳费模式为主。过往的一些企业实行的养老长租公寓及大额押金等商业模式难以和REITs项目对接 ，因此 ，企业在做业务结构的时候 ，需要统筹考虑多种养老效劳业态的有效结构及联动。
第二 ，统筹业务界限 ，轻重资产适度疏散。REITs项目申报要求“养老设施等类型项目 ，提倡人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体 ，不得从事商品住宅开发业务”。这意味着 ，一旦决定申报REITs项目 ，养老业务需要和住宅开发业务要做须要的疏散。别的 ，基于企业恒久结构 ，要统筹轻重资产疏散 ，对资产治理和运营效劳做适度离开 ，对危害做一定的隔离。
第三 ，项目储备充分 ，有效使用接纳资金。REITs项目要求“提倡人（原始权益人）应将净接纳资金主要用于在建项目、前期事情成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于增补提倡人（原始权益人）流动资金等用途的净接纳资金比例不凌驾15%�＝幽勺式鹂善揪菔谐』蛞婪ê瞎婵缜颉⒖缧幸凳褂谩� “提倡人（原始权益人）应实时高效使用接纳资金 ，基础设施REITs购入项目（含首次刊行与新购入项目）完成之日起2年内 ，净接纳资金使用率原则上应不低于75% ，3年内应全部使用完毕”“不得将接纳资金变相用于商品住宅开发项目” ，因此 ，刊行REITs项目的同时 ，需要有一定的后续项目储备 ，这也对企业的项目投拓和战略结构提出了较高的要求。



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