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2024 ，衡宇工程建设行业有哪些新机缘？
来源: | 作者:于明菲 球盟会咨询建筑事业部高级咨询师 | 宣布时间: 2024-02-28 | 687 次浏览 | 分享到:

2022 年 ，衡宇工程建设行业泛起出前所未有的转折和巨变。来到 2023 年 ，市场似乎没有泛起意料之中的回暖。


由于滞后效应的保存 ，2023 年前三季度 ，全国建筑业总产值增速远高于 GDP 增速 ，这也从一定水平上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力 ，经济压舱石作用凸显。继 2022 年全国新建商品房销售面积增速下降 25.1%  ，房地产市场仍未见底 ，2023 年 ，该数据再次下降 8.5% 。虽然略有滞后 ，房地产行业危害及压力一定通报到衡宇工程建设行业。


但在危机中 ，仍然蕴藏着结构性机缘。国家深入结构以 “人” 为焦点的新型城镇化战略 ，推进都会群一体化生长 ，加大包管性住房建设和供应 ，积极推动城中村革新和 “平急两用” 公共基础设施建设 ，将给建筑企业带来新的生长机缘。


需求变革预示衡宇工程建设行业大变局已不可阻挡。衡宇工程建设行业那边去？万众瞩目 ，全行业从业人员都陷入深度思考 ，翘首以盼终极谜底。


— 1 —
行颐魅整体生长情况

2023 年前三季度 ，建筑业增加值为 60196.6 亿元 ，同比增长 5.57% 。自 2011 年以来 ，我国建筑业增加值连续坚持增长态势 ，占海内生产总值的比例始终坚持在 6.5% 以上 ，国民经济支柱工业职位稳固。

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△ 2011-2023Q3建筑业增加值及其占海内生产总值的比重情况


2011-2022 年 ，我国建筑企业利润总额泛起逐年上升趋势。2022 年 ，全国建筑业企业利润总额达 8639 亿元 ，是 2011 年的 2.07 倍 ，同比增长 1.99%  ，增速连续五年下降后回升 ，但尚未修复至疫情前水平。

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△ 2011-2022年建筑业利润总额情况

2011-2022 年 ，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓慢递减状态。2022 年产值利润率为 2.68%  ，比上年减少了 0.21 个百分点 ，再次延续下降趋势 ，距离 2014 年高点已经下降近一个百分点。

截止目前 ，2023 年行业利润数据暂未宣布 ，但不可否定的是 ，行业微利时代已正式来临。

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△ 2011-2022年建筑业产值利润率情况

— 2 —
行颐魅政策趋势展望

2023 年至 2024 年 1 月 ，建筑业重要政策主要集中在包管性住房、城中村革新及平急两用公共基础设施建设三大工程、生态情况治理及美丽中国建设、绿色低碳及绿色建材应用、数字化转型等领域。


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通过梳理相关政策 ，结合头部建企主要行动战略 ，建筑业生长趋势泛起以下几大特点：

第一 ，房地产市场爬坡艰难 ，建企开始谨慎结构房建市场。2023 年 ，房地产市场恢复缺乏预期。房地产市场的企稳回升仍依赖于经济苏醒和居民信心恢复的进程 ，而海内外错综庞大的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。行颐魅整体对资本市场融资、资产并购持张望态度 ，尽管 “十四五” 中期相关融资端松开政策不绝出台 ，但落地还需时间。近年来 ，建筑企业主动调解房建业务经营战略 ，连续优化订单结构。以中建为例 ，2023 年住宅类新签订单金额及占比均呈下滑趋势 ，公建及工业建筑类比例提升。

第二 ，“绿色低碳” 成为必答题。实施双碳目标是一项恒久、庞大而艰巨的任务 ，建筑行业的减碳、管碳 ，只考虑技术层面是不敷的。由于碳排放贯串建筑全生命周期的特别属性 ，全工业链的协同生长也将在双碳目标的推动下更早到来 ，催生建筑企业向都会整体绿色低碳效劳商转型 ，付与建筑企业新的使命。

第三 ，“三大工程” 为建企拓展业务新空间。政策勉励加大包管性住房建设和供应 ，积极推动城中村革新和 “平急两用” 公共基础设施三大工程建设 ，推进以县城为重要载体的城镇化建设。从细分领域来看 ，各地区加速革新城镇老旧小区、老旧厂区和老旧街区 ，增强包管性住房供应 ，推进医疗卫生、文化娱乐、体育健康、养老托育等民生包管建设 ，将给建筑企业带来新的生长机缘。

第四 ，主管部分大力改善营商情况 ，政策落地仍需时间。已往一年 ，建筑行业数字化转型、绿色建材、智能建造等种种政策频出 ，政府和主管部分不遗余力地引导行业高质量生长 ，未来行业的竞争 ，将从信息差的竞争 ，逐步演化制品牌效益的竞争、商业模式的竞争、生产效率的竞争与供应链资源的竞争。但政策落地仍需时间 ，如设计行业的资质革新 ，自 2014 年开始收集意见 ，仍未真正落地具体计划。

第五 ，国企与民企加剧剖析 ，行颐魅整合趋势越创造显。2023 年 8 月 ，上半年年报宣布 ，大型建筑央（国）企继续稳健生长 ，营收同比增速基本在 5%-10% 之间。地方国企整体体现虽缺乏央企 ，但区域龙头优势职位连续强化 ，综合实力仍然较强。一经的民营房建上市企业独苗浙江龙元建设 ，控股股东已变换为杭州交投集团 ，国资配景将有助于龙元通过战略、工业协同提升公司在长三角区域业务市占率。

— 3 —
细分市场趋势展望


01

住宅：商业住宅与包管性住房



随着我国城镇化进入到减速阶段 ，房地产行业由高速增上进入平稳增恒久 ，2018 年开始 ，全国新建商品房销售面积进入同比增速缺乏 3% 的时代。2023 年房地产市场虽泛起 “弱苏醒” 态势 ，但市场调解压力依然较大 ，2023 年 1-10 月份 ，商品房销售面积 92579 万平方米 ，同比下降 7.8% 。

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△ 全国新建商品房销售面积及其增速

中恒久来看 ，我国房地产市场正从已往的高速生长转向平稳生长。2023 年 ，国家多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加包管性住房建设、推进城中村革新、规范实施政府和社会资本相助新机制等方面落地具体举措。

《关于计划建设包管性住房的指导意见》的出台 ，明确了加大包管性住房供应和推动建立房地工业转型生长新模式的两个主要目标 ，预示着我国住房供应体系将爆发显著变革 ，“市场+包管” 双轨制逐渐形成：即让包管房回归包管属性 ，满足大部分工薪阶层的刚性住房需求；让商品房回归商品属性 ，更多地满足高收入群体的改善性住房需求 ，从而实现房地产市场的分层治理和差别化生长。

展望 2024 年 ，政策基调将以化解危害为主 ，降低购房本钱、门槛 ，改善房企融资等利好步伐有望继续释放。预计未来 ，陪同各项利好政策连续落地 ，房地产市场有望回暖 ，进而有益于相关房建企业现金流和业务状况好转 ，但难以恢复至历史高位。

02

都会更新与城中村革新



2023 年 ，全国层面的都会更新相关亮相/政策数量为近三年最高 ，充分体现了都会更新对扩大内需 ，推动都会高质量生长的重大战略意义。2023 年中央的都会更新政策更多与稳增上进行结合 ，特别是围绕老旧小区革新、推进超大特大都会城中村革新进行全面性安排。老旧小区革新、城中村革新成为下阶段我国大都会实施都会更新行动的重要抓手。

别的 ，都会更新涵盖绿色化、智能化升级生长偏向。都会升级前景辽阔 ，住宅绿色化、智能化、物联化、适老适幼化升级将成为新的增长点。在绿色化方面 ，随着建筑信息模型（BIM）、绿色建筑、装配式建筑增加 ，以及钢铁、有色、建材等行业的低碳转型 ，未来房地产市场将向低碳化、节能化转变。在智能化方面 ，随着改善性住房需求提升 ，互联网、大数据、人工智能等高附加值行业将与房地产市场深度融合 ，满足住房消费者更高条理、更多元化的居住需求。各加入方也将关注都会更新领域生长趋势 ，伺机结构装配式建筑、BIM 技术、节能建筑等相关细分领域。

2023 年 7 月 ，国常会审议通过《关于在超大特大都会积极稳步推进城中村革新的指导意见》。一时间 ，城中村革新成为各地热点。在《意见》中 ，有三点值得重点关注：

一是 “高效综合利用土地资源” 意味着涉及土地开发 ，而非纯粹的老旧小区革新；二是 “与包管性住房建设结合” 意味着具备一定的公益性质；三是 “多渠道筹措革新资金、勉励和支持民间资本加入” 意味着资金来源多元化、市场化 ，社会资本将发挥重要作用。

从 2023 年 7 月份到现在 ，虽然各地方政府积极谋划 ，推进项目落地 ，但预算平衡是诸多项目普遍面临的问题 ，由于财务可行性的症结 ，许多企业的积极性也并不高涨。未来国家层面仍有希望释放更多的政策性信号与政策工具 ，来提振跟方加入主体的信心。

03

商业建筑



从商业营业用房的开发投资情况看 ，2017 年以来商业运营用房投资额连续下滑 ，开发投资情绪下降。2023 年 1-10 月 ，全国商业营业用房开发投资额为 6892 亿元 ，同比下降 31.7% 。

自 2013 年开始 ，我国商业营业用房新开工面积逐步减少 ，2023 年 1-10 月实现新开工面积 5368.96 万平方米 ，同比下降 24.04% 。商业资产已经从 “大开发时代” 进入了 “存量竞争时代” 。

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△ 2011-2023年（1-10月）商业营业用房开发投资额以及占房地产开发投资额比重

■ 购物中心：

国家大力提振消费 ，出台促消费、扩内需等一系列指导文件 ，将有效增进市场活力。从资本运作层面来看 ，我国基础设施领域试点公募 REITs 产品已推出 ，随着我国税务制度、执规律则的完善 ，REITs 未来或许率会逐步拓展至商业地产领域。REITs 的高流动性 ，使得未来商业地产的退出机制越发完善。

我国商业地产新建增速放缓 ，但革新性与周期性再装饰装修需求仍然保存 ，焦点一、二线都会仍连续有优质商业项目陆续入市 ，非焦点商圈将进一步生长成熟 ，新消费业态不绝涌现 ，催生翻新革新需求 ，商业地产市场前景依旧可期。

■ 酒店：

2023 年 4 月政治局集会提出在超大特大都会积极稳步推进 “平急两用” 公共基础设施建设 ，12 月中央经济事情集会再度强调要加速推进 “平急两用” 公共基础设施建设。文旅、酒店民宿是平急两用建设最主要的项目业态 ，在各省市出台的 “平急两用” 行动计划中 ，泛起频次最多的项目业态为文旅、酒店民宿 ，文化旅游业、住宿业将更多受益于 “平急两用”  建设。同时 ，旅游业、商务出行的苏醒将推动酒店业稳步生长。

“平急两用” 建设和旅游业将有效推动酒店、民宿以及综合文旅项目的新建、革新需求。

■ 办公建筑：

2023 年 ，办公楼开发投资额再次泛起下滑趋势 ，1-10 月实现投资额 3794 亿元 ，同比下降 13.8% 。反应在新开工面积上 ，2018-2022 连续 4 年处于增速下降趋势 ，2022 年增速跌至 -39.12% 。

第三工业增加值是拉动办公楼市场需求增长的重要驱动力。陪同我国经济转型 ，第三产颐魅占比逐渐增加 ，进而发动办公楼需求增长。

凭据仲量联行数据测算 ，中国经济总量前 50 大都会已建成办公楼的总体量 ，距离潜在需求上限仍有凌驾 6,000 万平方米的差别——在这些都会的需求端获得充分释放时 ，中国办公楼市场的供应端另有 20% 左右的增长空间。因此 ，中恒久而言 ，中国头部都会的办公楼市场仍有相对客观的生长空间。


04

公共建筑



■ 学校：

2022 年 ，我国各级种种学校在校生数 2.93 亿人 ，同比增加 0.7%  ，连续坚持增长趋势；种种学校校舍面积合计 34.9 亿平方米 ，同比增加 3.74%  ，处于扩建阶段 ，行业增长较为稳定。

其中 ，高等学校的单校学生密度泛起逐年上升趋势 ，意味着高校内软、硬件设施及效劳资源正逐步趋于紧张 ，进一步驱动高校扩大校区面积 ，提升学校基础设施和效劳的供应。

未来学校建设市场将朝着 “提质扩容” 、增加高等学校基础设施和效劳供应、建设 “智慧校园” 的偏向生长。

■ 医疗和康养建筑：

疫情发动医疗市场井喷 ，但疫情事后 ，行业增速可能趋于平稳 ，维持稳定增长状态。

医疗项目业主以各至公立医院、政府平台公司为主。非公立性医院开发体量较多的客户主要有泰康健投、华润医疗等。公立医院业主对工程建设一般了解较少 ，要求建设承包商具有较强的综合治理能力 ，因此 ，掌握 EPC 建设模式将成为工程企业的竞争优势。

随着我国老龄化水平的不绝加深 ，慢性病患者群体的日益增加 ，康复医疗需求群体也不绝扩大。凭据艾瑞咨询研报 ，预计 2025 年中国康复医疗效劳市场规模达 2686 亿元 ，千亿市场规模亟待挖掘。

■ 文化和娱乐建筑：

“十四五” 政策推动文化和体育建筑新建、改扩建需求增长 ，潜在建筑空间大。

我国文化工业具有较强韧性。2023 年 1—11 月份 ，规模以上文化、体育和娱乐业企业营业收入同比增长 18.9% 。种种文化建筑数量增速保存差别。博物馆数在近年来呈稳步增长趋势；艺术演进场馆数则泛起逐年下降趋势；公共图书馆机构数量基本稳定。

新建、改扩建需求将推动文化工程建设市场增长。《 “十四五” 文化生长计划》中明确 ，要推动公共文化效劳体系建设。国家级文化设施建设方面 ，推进中央档案馆新馆等重大文化设施建设。公共图书馆、文化馆建设方面 ，要新建或改扩建未抵达国家建设标准、难以满足需要的县级公共图书馆、文化馆。博物馆、纪念馆建设方面 ，要新建或改扩建一批博物馆、纪念馆。


05

工业建筑


2022 年 ，我国厂房及建筑物竣工面积为 6.23 亿平方米 ，同比增长 10.46% ；截至 2023 年第三季度 ，我国厂房及建筑物竣工面积为 4.11 亿平方米。

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△ 2020-2023Q3厂房及建筑物竣工面积情况（单位：亿平方米）

我国供应侧革新进入新阶段 ，以新能源为焦点的生产要素厘革发动制造业的全面再造 ，将会随之带来机械、厂房、设备的增量投资。古板工业厂房建筑单位造价低、盈利能力弱 ，高端厂房类项目更受到房建企业的青睐。

中国工业园区规模巨大 ，围绕重点都会群集聚效应明显 ，百花齐放的园区体系为各地差别的工业生长提供了相适配的载体场景。工业园区建设泛起多功效业态混淆开发的趋势 ，向业态融合化、载体品质化偏向生长 ，对园区建设运营企业提出更高要求。

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2023 年已经已往 ，2024 年正在爆发。


陪同房地产利好政策不绝落地 ，房地产市场开始泛起回暖趋势 ，但已无法重回那段狂飙突进、野蛮生长的黄金岁月。短期内 ，衡宇工程建设行业必将在调解甚至触底中艰难前行 ，建筑行颐魅正迎来深刻厘革。

厘革二字体现在行业的方方面面：行颐魅整体逻辑由增量思维向存量思维厘革；建造方法由现场浇筑式向装配式厘革；业务模式由古板的建造、移交、总包-分包向工程总承包厘革；市场由权力寻租、低价中标向市场化、规范化厘革；治理模式由粗犷的经验式向标准化、精细化、信息化厘革。

相应地 ，衡宇工程建筑行业企业将会进入庞大的转型升级通道 ，完成工业结构深度变革、工业生态重新组合、生产资源重新分派。央企 “一骑绝尘” 已有疲态 ，逐渐泛起让位于地方国企平台公司 “一股独大” 的眉目 ，不少民企开始探索同央企国企组合生长形成新的工业上下游生态 ，从而找到自己新的位置…… 一切还未注定 ，一切皆有可能。企业唯有拥抱变革 ，在每一次变革中掌握有利机缘 ，找到积极因素 ，变每一个不确定性为重新界说自己、行业、未来的时机。

我们相信 ，在企业数量抵达 7 万家的衡宇工程建设行业里 ，“生命总会自己找到出路”  ，在市场的压力下和不绝立异探索求存的激情中找到新的门路、跑出新的王者。不管怎样 ，胜利最终属于 “惶者生存” 、觉醒求变、眼光久远、勇于探索、高昂有为、操之在我的企业。


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